بيع العقار في المعاملات الالكترونية بين المبدأ والاستثناء - الدكتورة زروقي خديجة- العدد 49 من مجلة الباحث - منشورات موقع الباحث القانوني - تقديم ذ محمد القاسمي

 بيع العقار في المعاملات الالكترونية بين المبدأ والاستثناء - الدكتورة زروقي خديجة- العدد 49 من مجلة الباحث - منشورات موقع الباحث القانوني - تقديم ذ محمد القاسمي

لتحميل عدد المجلة الذي يتضمن المقال بصيغته الرقمية pdf الرابط أذناه:

https://www.allbahit.com/2022/12/49-2022-30-pdf-httpsdrive.html

     الدكتورة زروقي خديجة

  دكتورة في الحقوق - أستاذة محاضرة

بيع العقار في المعاملات الالكترونية بين المبدأ والاستثناء

Selling the property in electronictransations

مقدمة :

أثرت الثورة المعلوماتية على عدة مجالات وأصبحت كل المعاملات تتم عبر شبكات اتصال رقمية، إذ أفرزت هذه التقنية نوع جديد من المعاملات تتم في بيئة إفتراضية الأمر الذي دفع أغلب التشريعات الى تبني هذه الحداثة ضمن قوانينها وتنظيم المعاملات الالكترونية التي تتيح  تبادل التعبير عن الادارة بصورة فورية لا تحتاج الى الحضور المادي للأفراد، أدى ذلك الى ظهور نظام تعاقدي جديد ينافس النظام التقليدىيبرم في دعامة الكترونية عن طريق التبادل الآلي للمعلومات، ويعد عقد البيع المبرم عن بعد أحد أهم هذه العقود وتزداد أهميته ومكانته متى إنصب على العقار.

غير أنه تم إستثناء البيع العقاري من مجال التعاقد الالكتروني في العديد من التشريعات وذلك بالنظر الى الخصوصية التي يتميز بها، بالاضافة الى إجراءاته الشكلية المعقدة التي يخضع لها في نقل ملكيته، الأمر الذي دفع جل التشريعات الى تطوير منظومتها القانونية بما يتماشى والتقنية المتطورة التي فرضت نفسها في كل المعاملات التعاقدية بما فيها مجال البيع العقاري نظرا لما تتمتع بهمن سرعة في إبرام المعاملات وتوثيقها وكذا بساطة إجراءاتها التي تتم الكترونيا مقارنة مع الاجراءات التقليدية.

    ويكتسي موضوع بيع العقار في إطار المعاملات الالكترونية أهمية بالغة، ذلك أن بيع العقار هو عقد شكلي تشترط الرسمية لصحته وإبرامه على دعامة الكترونية يستوجب تحريره في عقد توثيقي الكتروني عن طريق الكتابة والتوقيع الاكترونيين وإستكمال إجراءات تسجيله وشهره التي أصبحت هي الاخرى تتم عن بعد بالوسائط الالكترونية.

  وعليه يمكن طرح اإشكالية التالية: الى أي مدى تأثرت قواعد إبرام عقد بيع العقار بالتقنيات المعلوماتية؟ وهل أن إبرامه يخضع لأحكام إبرام العقد الالكتروني أم أنه يخضع لأحكام خاصة تتماشى وخصوصية وطبيعة العقار؟

     وللإجابة على هذه الاشكالية تم إستخدام المنهج الوصفي التحليلي والمقارن لاسيما القانون الفرنسي باعتبارة السباق في تقنين المعاملات الالكترونية، وذلك وفق خطة ثنائية:

المبحث الأول: البيع الالكتروني للعقار.

المبحث الثاني: نقل الملكية في عقد البيع العقاري الالكتروني. 

بواسطة وسائل الاتصال الالكترونيةهو العقد الالكترون الذي أصبحت كل التصرفات 

المبحث الأول: البيع الالكتوني للعقار.

    عرف عقد البيع العقاري تطورا على مراحل متعددة من عقد عرفي الى عقد شكلي الى بيع عقاري بالوسائل الالكترونية نتيجة لاستخدام الوسائل الاتصال الحديثة، حيث حلت العقود الالكترونية محل العقود التقليدية وسائل الاتصال الحديثة بدلا عن التواصل المادي والمباشر بين المتعاقدين.

المطلب الأول: إبرام عقد بيع العقار بين الاجراءات التقليدية والالكترونية.

    يعد عقد البيع أهم التصرفات القانونية الناقلة للملكية العقارية، يلتزم بمقتضاه البائع بنقل ملكية شيء أو حق مالي آخر الى المشتري مقابل ثمن نقدي^[1]، محله العقار^[2]الذي خصه المشرع بإجراءات خاصة تميزه عن باقي العقود حيث أخضعه للإجراءات دقيقة تستوجب قواعد وشروط قانونية محددة، فينعقد عقد البيع العقاري شأنه شأن العقود الاخرى متى توفرت أركانه العامة من تراضي بأن يتبادل طرفا العقد التعبير عن إرادتهما^[3]، أين  ومحل وسبب، بالإضافة الى إلزامية إفراغ هذا العقد في محرر رسمي باعتبار أنه من العقود التي أخضعها المشرع الى شكلية معينة.

الا أن التطور التكنولوجي وظهور التقنية أثر على أحكام التشريعية بما فيها قواعد إبرام العقود التي تحولت من الطرق التقليدية وفق الأحكام العامة الى التعاقد عن بعد بواسطة وسائل الاتصال الالكترونية، فعملت مختلف التشريعات الى وضع أسس وأحكام لإبرام العقود الالكترونية التي تتميز بخصوصية معينة بالنظر الى وسائل  الاتصال التي تبرم بواسطتها.

    ما يميز العقد الالكتروني عن العقد التقليدي هو وسائل الاتصال الحديثة  التي تربط بين أطرافهالمتباعدة^[4]، والذي يبرم عن طريق رسائل البيانات^[5]وهيعبارة عن مجموع المعلومات التي يتم انتاجها أو إرسالها أو إستلامها أو تخزينها بوسائل إلكترونية أو بصرية أو بوسائل مماثلة، كتبادل البيانات الالكترونية أو البريد الالكتروني أو البرق أو التلكس^[6]، وذلك بنقل المعلومات الالكترونية من حاسوب الى آخر^[7]، الأمر الذي ذهب اليه المشرع الفرنسي عند إقراره بأنه العقد الذي يتضمن بيع السلع أو الخدمات دون الوجود الفعلي للأطراف المتعاقدة^[8]على أن يكون في وقت واحد وبالوسائل الاتصال الحديثة.

   بالرجوع الى القانون الجزائري نجده ضبط المعاملات الالكترونية في القانون المتعلق بالتجارة الالكترونية الذي عرف من خلاله العقد الالكتروني على أنه العقد الذي يتم إبرامه عن بعد، دون الحضور الفعلي والمتزامن لأطرافه باللجوء  الى تقنية الاتصال الالكتروني^[9] دون حاجة الى التلاقي المادي للأطراف المتعاقدة. 

  لقد تنوعت الوسائل الافتراضية للتعبير عن إرادة الأطراف المتعاقدة التي يجمهم مجلسا حكميا^[10] يتطابق فيه إرادتي طرفيه^[11]، الذي يختلف التعبير عنها عماهو عليه في القواعد العامة،والذي يتم بالوسائط الالكترونية بتبادل البيانات الالكترونية عن البريد الالكتروني والموقع الالكتروني وخدمة المحادثة أو المشاهدة.

    يكون التعبير عن الادارة بواسطة البريد الالكتروني عن طريق تلقي أو إرسال رسالة بيانات مكتوبة يقوم من خلالها الشخص الراغب في التعاقد بإرسال رسالة من بريده الالكتروني الى البريد الالكتروني للشخصالمرسل اليه الذي يرغب في التعاقد معه^[12]، تتضمن الرسالة البيانات المتعلقة بالمرسل وكذا الشروط الأساسية التعاقد وبنوده^[13]، ليتم الرد عليها بنفس طريقة الارسال سواء بالقبول أو الرفض^[14]، مع إمكانية اقترانها بتوقيع الكتروني لتفادي أي تعديل في مضمون الرد^[15].

    أما التعبير عن الارادة عن طريق الموقع الالكتروني يكون إما بالكتابة أو بالنقر على زر الموافقة على لوحة المفاتيح في الخانة المخصصة في صفحة الويب، كما يكون كذلك باستخدام الإشارات والرموز المستعملة على شبكة الانترنت ( الاموجي)، حيث يلتزم المورد بعرض السلعة أو الخدمة عبر الشبكة وفق المادة 10 من القانون 18-05،على أن يكون مشتمل على مجموعة من البيانات^[16]لاسيما تحديد العقار وأبعاده وكذا ثمنه، ولتأكيد صحة القبول يلى الضغط على أيقونة الموافقة ظهور صفحة أخرى تتضمن العقد النموذجي^[17] الذي يتضمن شروط العقد وبنوده.

  وأما التعبير عن الارادة في التعاقد عن بعد من خلال المحادثة المباشرة  (IRC) أو المشاهدة عن طريق التواصل المباشر بين الاطراف المتعاقدة بالكتابة أو المشاهدة من خلال شبكة الانترنت في وقت واحد عن طريق الارسال والردأو باستعمال الكاميرا للتواصل بالصوت والصورة^[18]حيث يتم التعبير  الصريح عن الارادة بهذه  الوسائل باللفظ، الكتابة أو بالاشارة.

      تجب الإشارة الى أن التعبير عن الارادة عن طريق المحادثة المباشرة أو المشاهدة يتميز عن باقي الوسائل الاخرى باعتبار أنه يتم في وقت واحد بين الاطراف المتعاقدة كما يحدث في مجلس العقد

الحقيقي إلا أن هذا الاخير يكون إفتراضي من خلال سماع ورأية كل طرف للآخر وفي نفس الوقت^[19].

المطلب الثاني: التوثيق الالكتروني للبيع العقاري.

      لا يبرم عقد بيع العقار ولا تنتقل ملكيته بمجرد تطابق الايجاب والقبول، بل الزم المشرع إخضاعه لشكلية معينة وفق إجراءات وأوضاع حددها القانون، وذلك بإفراغ المتعاقدان إرادتهما في محرر رسمي أمام الموثق^[20]باعتباره عقد شكلي يخضع لأحكام المادة 324 من القانون المدني، وأن كل التصرفات التي تقع على العقار يجب توثيقها تحت طائلة البطلان وفق المادة 12 من قانون التوثيق الجزائري رقم 91-70^[21]، وتقررت الرسمية كركن أساسي لإبرام هذا العقد حماية لحقوق البائع والمشتري.

 يقوم الموثق بتحرير عقد بيع العقار وفق الأشكال^[22] التي يحددها القانون^[23]استنادا الى الوثائق التي تثبت أصل ملكية العقار الى البائع، وذلك بناءا على ما تم الاتفاق عليه بين هذا الأخير والمشتري بعد تحديد العقار تحديدا دقيقا ومواصفاته التقنية وأبعاده وحدوده.

    اشترط المشرع الجزائري أن يتضمن عقد بيع العقار مجموعة من البيانات الالزامية لاسيما المتعلقة بالاطراف المتعاقدة وأهليتهم^[24]، حيث يلتزم الموثق وقبل تحرير العقد أن يتحقق من هوية البائع والمشتري أو من ينوب^[25] عنهما في عملية البيع، وكذا هوية الشهود، كما يقوم بالتحقق من صحة الوثائق^[26] التي تثبت أصل^[27]ملكية العقار كعقد الملكية أو الدفتر العقاري، وأن العقار محل البيع قد سبق وأن مسته عملية المسح^[28] من خلال سند الملكية الخاص بالعقار أو بالرجوع الى المحافظة العقارية لبطلب مستخرج مسح الأراضي، بالإضافة الى التأكد من أن العقار غير مثقل عن طريق طلب شهادة السلبية التي تثبت عدم وجود حقوق عينية على العقار.

    يجب تحديد العقار المبيع في عقد البيع المحرر تحديدا كافيا نافيا للجهالة من حيث طبيعته وموقعه ومساحته وحدوده ومشتملاته^[29] ليكون المشتري عالما به علما كافيا  وفق المادة 352 من القانون المدني، كما يجب أن يكون هذا العقد مؤرخا ومحد مكان الابرام وفق أحكام المادة 26 من قانون التوثيق الجزائري

    يجبذكر الثمن الحقيقي المتفق عليه في العقد، وكذا تاريخ استحقاقه لامكانية تحديد الرسوم والضرائب المحصلة عن عملة البيع، بالاضافة الى ذكر كل الالتزامات التي يرتبها هذا العقد على طرفيه، وكذا الاثار المترتبة عن الاخلال بهذه الالتزامات^[30]، خاصة التزام المشتري بدفع 1/5 ثمن العقار أمام الموثق أو لدى الخزينة العمومية مقابل وصل يسلمه الى الموثق^.

  بعد ذكر جميع البيانات والتأكد من هوية الأطراف المتعاقدة يقوم الموثق بتحرير عقد بيع العقار وفق الأشكال القانونية وذلك بعد بتلاوة مضمون العقد والأحكام التي ينظمها والنصوص التشريعية الجبائية والضريبية، كما يقوم باعلامهم بمدى حقوقهم والتزاماتهم وما يترتب عنها من آثار قانونية، كما يبين لهم الاحتياطات والوسائل التي يتطلبها أو يمنحها القانون لضمان نفاذ إرادتهم وفق المادة 12 ف02 من القانون 06-02.

فإذا كان مضمون العقد يتطابق وما تم الاتفاق عليه يتم التوقيع من قبل الموثق والاطراف والشهود والمترجم إن وجد، ويمكن الاكتفاء بالبصمة^[31] إذا تعذر التوقيع من أحد الاطرافوفق المادة 324 مكرر 02 من القانون المدني.

اشترط المشرع أن يكون عقد البيع محدد التاريخ نظرا للأهمية التي يحضى بها، حيث يعتبر بداية سريان مضمونهبين الأطراف فهو بمثابة دليل على إرادة طرفيه في إحداث آثار قانونية.

    بعد تحرير العقد والتوقيع عليه يلتزم الموثق بفهرسته ويحتفظ بالنسخة الأصلية لعقد البيع الذي قام بتحريره على مستوى مكتبه، ويسلم  نسخة تنفيذية منه^[32]أو نسخة عادية أو مستخرج منها بناءا على طلب البائع أو المشتري أو للغير بعد الحصول على إذن القاضي وفق ما يقرره القانون^[33].

    إن إعمتاد التكنولوجيا والتقنية في المعاملات بين الأفراد إنعكس على ابرام العقود مما جعلها تبرم عن بعد وتحررفي دعامة الكترونية، أدى ذلك الى تطور شكلية إبرامها بالنسبة للعقود التي تشترط ذلك لا سيما التصرفات الواقعة على العقارات^[34]، مما دعى الأمر الى الانتقال من الشكلية التقليدية الى الشكلية الالكترونيةعن طريق التبادل الالكتروني للبيانات وتوثيقها، حيث أقر المشرع الفرنسي في المادة 1174 من القانون المدني الفرنسي بامكانية إعداد العقد وحفظه على دعامة الكترونية متى تطلب شكلية معينة^[35]

 يمكن أن يحرر المحرر الرسمي في دعامة الكترونية ويكتسب صفة الرسمية شريطة أن يتم إعداده بواسطة الكتابة والتوقيع الالكترونيين^[36] خاصة أن المشرع الجزائري إعترف بهما في القانون المدني إعداده في المواد 323 مكرر و323 مكرر 1، على أن يتم تحريره من قبل موظف أو ضابط عمومي أو شخص مكلف بخدمة^[37]، على أن يقوم بتحريره في حدود سلطته واختصاصه^[38] مع مراعاة الأوضاع والأشكال التي يقررها القانون في إطار تحرير المحرر الرسمي التقليدي.

يحرر العقد التوثيقي الالكتروني إما بالحضور المادي للأطراف أمام الموثق أو يتم إعداده عن طريق التوقيع الالكتروني عن بعد، ففي الحالتين يلتزم الموثق التأكد من هوية الأطراف وأهليتهم والتحقق من رضاهم وفق ما ورد في مضمون العقد، وذلك من خلال شهادة التصديق^[39] التي استحدثها المشرع الجزائري بموجب القانون 15-04^[40] المتعلق بالتصديق والتوقيع الالكترونيين التي تعمل على خلق بيئة الكترونية آمنة للتعامل عبر شبكة الانترنت لحماية المعاملات الالكترونية عن طريق توثيقها وضمان سريتها لاسيما ما يتعلق بهوية الأطراف المتعاقدة^[41].   

يتم إعداد المحرر الرسمي عن بعد من قبل الموثق وفق المادة 20 من المرسوم الفرنسي رقم 2005973- المتضمن المحررات المنشأة من طرف الموثق^[42]، إذا تعذر حضور أحد أطراف العقد أو كليهما أمام الموثق يقوم بالتعبير عن إرادته في التعاقد أو التصريح بذلك أمام موثق آخر يشارك في تحرير هذا العقد بشرط أن يقضي مضمون العقد بذلك، بأن أن يتم إرسال المعلومات عن طريق نظام تبادل المعلومات بين الموثقينالذي يجب أن  يكون معتمدا لدى المجلس الأعلى  للموثقين بما يضمن سلامة وسرية محتوى المحررات المنقولة من خلاله مع ضرورة ربطه بالنظم والاليات المستخدمة بين الموثقين التي تسهل تبادل المعلومات بينهم وفق المادة 16 من المرسوم رقم 2005-973 المشار اليه.

يقوم الموثق بتحديد جلسة بين الأطراف تتم عن طريق تقنية المحادثات المرئية عن بعدليتم إبرام هذا العقد عن طريق تبادل المعلومات من أجل الاطلاع على مضمون العقد باستخدام البائع لمفتاحه العام الذي يكون بحوزة المشتري كذلك، فيقوم الأول بتشفير هذا العقد وبعد ذلك ارساله الى المشتريفي الجهة المقابلة الذي يقوم بفك التشفير والتحقق من مضمون المحرر من خلال مفتاحه العام ليقوم بارساله مرة ثانية الى البائع من أجل التوقيع عليه عن طريق المفتاح الخاص به أمام الموثق، ليرسله البائع مرة ثانية الى المشتري من أجل التوقيع عليه بشرط أن الاتصال يكون مفتوحا بين البائع والمشتري طيلة فترة تبادل المراسلات بين الموثقين المجتمعين في مجلس إفتراضي^[43].

وتجب الإشارة الى أنه وفي ظل جائحة كورونا الغى المشرع الفرنسي الحضور المادي للأطرافبصفة مؤقتة الذي كان معمولا به بموجب المادة 01 من المرسوم رقم 2020-395^[44] الصادر بتاريخ 03-04-2020 الذي أجاز إنشاء العقود التوثيقية عن بعد من طرف الموثقين وذلك إستجابة للظرف الصحي الاستثنائي، كما أضافت المادة 20 ف 01 من المرسوم رقم 2020-1422^[45]الصادر بتاريخ 20-11-2020 وفي ظل هذه الظروف إمكانية الاستعانة بموثقآخر في إطار وكالة الكترونيةفي حالة غياب أحد أو كل أطراف العقد لتلقي تصريحاتهم والتعبير عن إرادتهم بأن يقوم الموثق بنفس إجراءات تلقي وتبادل البيانات بين الاطراف المتعاقدة في ظل الظروف العادية.

بعد إعداد المحرر الالكتروني وفق الضوابط الفنية والتقنية من قبل أطراف العقد بما فيهم الموثق مما يضفي عليها طابع الرسمية^[46]، والذي يتحقق بالتوقيع الالكترونيالموصوف الذي ينشأ على أساس شهادة التصديق الالكتروني الموصوفة وفق آلية مؤمنة لإحداثه تتوفر فيها الشروط المنصوص عليها في المادة 10 من القانون 15-04 وأن تكون تحت سيطرة الشخص الموقع وحده وأن يعمل على إمكانية تحديد هوية الموقع وفق المادة 07 من نفس القانون، ويتم منح شهادة التصديق الالكتروني الموصوفة للموثق من قبل مؤدي خدمات التصديق الالكتروني إعمالا للمادة 02 ف 11 من نفس القانون.

   بالرجوع الى التشريع الفرنسي نجد المرسوم رقم 2017-1416^[47]المتعلق بالوقيع الالكتروني المادة الأولى منه أقرت بأن التوقيع الالكتروني الموصوف المنصوص عليه في هذا المرسوم يتطابق والتوقيع المنصوص عليه في النظام الاوربي رقم 2014-910^[48] المؤرخ في 23 جويلية 2014 منشأ بواسطة آلية مؤمنة لإنشاء التوقيع الالكتروني وموثق بشهادة تصديق، فنجده نص في المادة 17 من المرسوم المذكور على ضرورة توقيع العقد من قبل الموثق الذي حرره باستخدام وسيلة توقيع مؤمنة عن طريق مفتاح يكون محمي برقم سري يتضمن هوية وتوقيع الموثق، أمابالنسبة لتوقيع  البائع والمشتري وكذا الشهود^[49] على العقد يكفي وضع صورة مرئية من توقيعاتهم الخطية على المحرر الإلكتروني، مع الاشارة في مضمون العقد على أن التوقيع تم وفق مقتضيات المادة 1174 من القانون المدني الفرنسي،وفي الغالب يكون توقيعا بسيطا بالقلم الالكتروني على لوحة الكترونية تكون متصلة بالكمبيوتر الذي يقوم بتخزينه فور ظهوره على الشاشة.

أقرت المادة 04 من القانون رقم 15-04 بأن يلتزم الموثق بأن يضمن حفظ العقود التي يحررها ويوقعهاالكترونيا في شكلها الأصلي باتباع مجموعة التدابير التقنية التي تسمح بتخزين الوثيقة الموقعة الكترونيا في دعامة للحفظ^[50] تمكن من إسترجاعها في شكلها الأصلي فيما بعد للتحقق من التوقيعات الالكترونية المتصلة بها أو المرفقة لها.

    إن المحرر الالكتروني يفقد صفة الرسمية ويصبح محررا عرفيا بسبب عدم كفاءة أو أهلية الضابط العمومي أو انعدام الشكل، كمحرر عرفي إذا كان موقعا من قبل الأطراف وفق المادة 326 مكرر 02 مما يفقدها حجيتها في الاثبات دون قيمتها القانونية التي تبقى قائمة ومنتجة لآثارها القانونية، الأمر الذي ذهب اليه المشرع الجزائري عندما ساوى بين الكتابة التقليدية والكتابة الالكترونية في المادة 324 من القانون المدني عندما اشترط الحضور المادي للأطراف والشهود أمام الموثق شرط لصحة العقد، فالمشرع أخرج العقود المدنية التي تخضع للرسمية من نطاق المعاملات الالكترونية من خلال نص المادة 03 ف 08 من القانون رقم 18-05^[51]المتعلق بالتجارة الالكترونية التي تمنع كل معاملة عن طريق الاتصالات الالكترونية تتعلق بكل سلعة أو خدمة إعداد عقد رسمي.

   في المقابل واستثناءا أجاز المشرع التعامل بوسائل الدفع الالكتروني التي يكون فيها الالتزام بدفع الثمن منصب على عقد رسمي وفق ما جاءت به التعليمة رقم 20-463^[52]الصادرة عن وزير العدل المؤرخة في 16/09/ 2020 بناءا على إرسالية من قبل وزير التجارة رقم 842 المؤرخة في01/09/2020 والتي ألزم فيها وزير العدل الموثقين التقرب من مصالح البريد أو البنوك والمؤسسات المصرفية لطلب تجهيز فضاءات مهنية خاصة بهم بالوسائل اللازمة من أجل تسهيل وضمان عملية الدفع الالكتروني عن بعد.

   يترتب على إيرام عقد البيع الالكتروني للعقار التزامات على كلا طرفيه والتي تخضع للأحكام العامة للبيع التقليدي للعقار الا ما يتعلق بدفع ثمن العقار الذي يعتبر الالتزام الاساسي الذي يقع على المشتري، هذا الالتزام يتميز بخصوصية في عقد البيع المبرم عن بعد من حيث طريقة الوفاء به الذي يكون أيضا عن طريق وسائل الدفع الالكتروني^[53]من خلال الوسائط الالكترنية .

  يتم الدفع الالكتروني من خلال تبادل المعلومات من أجل إعطاء أمر بالدفع بما يتوافق والمعطيات الالكترونية الي تفرضها شبكة الانترنت التي تسمح بالاتصال المباشر بين طرفي العقد، ويكون باستخدام النقود التي تكون محملة على بطاقة يحتوي على ذاكرة رقمية أو الذاكرة الرسمية للمؤسسة المصرفية، حيث يتم خصم الثمن مباشرة من هذه النقود التي تكون مخصصة سلفا لهذا الغرض، أو أن يتم سحب المبلغ مباشرة من الحساب دون أن يكون مخصصا لدفع ثمن العقار المبيع عن طريق الكرت البنكي^[54]، كما يمكن أن يتم عن طريق المقاصة الالكترونية المصرفية.

  تشمل وسائل الدفع الالكتروني كل الأدوات التي تمكن من تحويل الأموال مهما كان السند أو الأسلوب المستعمل في ذلك^[55]، بأن يتم تحويل الأموال عن طريق جميع وسائل الدفع الكتابية والالكترونية وفق المادة 46 من قانون التجارة الالكترونية كبطاقة الائتمان والشيكات الالكترونية  كبطاقة الدفع وبطلقة السحب الالي، حيث يساهم الدفع الالكتروني في إثبات الالتزام بالوفاء بالتزام دفع الثمن.

المبحث الثاني: نقل الملكية في عقد البيع العقاري الالكتروني.

  بعد إتمام إجراءات توثيق المحرر الرسمي لبيع العقار سواء كان بيع تقليدي أو الكترونيلا تنتقل ملكيته الى المشتري الا بعد استكمال الاجراءات الشكلية اللاحقة لنقل الملكية وفق ما نصت عليه المادة 793 من القانون المدني الجزائري، يتعلق الأمر بالتسجيل أمام هيئات جبائية متخصصة، بالاضافة الى الشهر الذيتتوقف عليه عملية نقل الملكية .

المطلب الأول: التسجيل في عقد البيع العقاري الالكتروني.

يعتبر التسجيل إجراء قانوني وتنظيمي لتحصيل الحقوق والرسوم الجبائية^[56] المترتبة عن إبرام عقود البيعالناقلة للملكيةوهو إجراء يتوسط عملية التوثيق والشهر، حيث يلتزم الموثق بالتقدم أمام المصالح الجبائية المختصة لدفع رسوم التسجيل الناتجة عن توثيق عقد البيع العقاري الذي يتميز بخصوصية الاجراءات التي يخضع لها نظرا لطبيعته الخاصة بالإضافة الى التزامه بدفع المصاريف^[57] المترتبة عن إبرام العقد لمصلحة الخزينة العمومية.

     تسعى الدولة الى رقمنة مختلف قطاعاتها من أجل مسايرة التطور التكنولوحي واستعمال التقنية العالية في مختلف نشاطاتها الى جانب الاعتراف بحجية المحررات الالكترونية في الاثبات الأمر الذي يسمح بتقديم العقود المحررة في دعامة الكترونية للتسجيل أمام مصلحة الضرائب^[58]، الأمر الذي نستشفه في قانون المالية لسنة 2017 الذي أعفى الأوراق التجارية المحررة في شكل الكتروني التي تعالجها البنوك والمؤسسات المالية من الرسم على الطابع الحجمي^[59]، مما يشير الى إمكانية تقديم المحررات التوثيقية الالكترونية للتسجيل خاصة وأن المادة 17 من قانون المالية لسنة 2005^[60]والتي استحدثت المادة 15 مكرر من قانون التسجيل لم تشترط شكل المحررات التوثيقية المقدمة للتسجيل بل اشترط فقط مجموعة البيانات يجب أن يتضمنها العقد للتأكد من مدى صحتهاعن طريق تقديم نسخة الكترونية على دعامة الكترونية محفوظة.

  أوجب المشرع الجزائري في قانون التسجيل رقم 76-105^[61] مجموعة من الشروط للقيام بعملية تسجيل عقد البيع العقاري يترتب على مخالفتها بطلان إجراءات الايداع^[62]، ما يتعلق بهوية أطراف العقد وبياناتهم، وكذا تعيين العقار تعيينا حقيقا في العقد التوثيقي بالاضافة الى تحديد الثمن^[63] الذي من خلاله يتم احتساب الرسوم والحقوق الجبائية، كما اشترط المشرع تسجيل المحررات الرسمية^[64] دون العرفية، عكس المشرع الفرنسي الذي أجاز تسجيل عقود بيع العقار المحررة عرفيا وفق الأشكال والمواعيد  المحددة قانونا^[65].

     قامت الجزائر بمجموعة من الاصلاحات لنظامها الجبائي لعصرنة قطاع الجباية وتكريسا للإدارة الالكترونية حيث استحدثت بوابة الكترونية تابعة للمصالح الجبائية يسمى"جبايتك"تم استحداثها بموجب المادة 23 من قانون المالية التكميلي لسنة 2008^[66]يتم من خلاله التصريح بالجباية والدفع الالكتروني لها عن طريق التشفير والتصديق باستعمال البيانات الخاصة بالمشترك^[67]، كما تم إطلاق مشروع نظام معلوماتي جبائي^[68] بغية تطوير الخدمات الالكترونية بالاعتماد على تكنولوجيا الاعلام والاتصال^[69]، فقد دعت مختلف المصالح الجبائية الى استعمال المعلوماتية لتحصيل الرسوم الجبائية بما فيها حقوق التسجيل المتعلقة بالبيوع العقارية.

   تتم عملية التسجيل الالكتروني للمحررات التوثيقية الالكترونية لتحصيل الرسوم الجبائية من خلال ولوج الموثق للبوابة الالكترونية التابعة للمصالح الجبائية وفتح حسابخاص به، ثم يقوم باختيار الضريبة التي يريد تحصيلها وإدخال البيانات المطلوبة، بعد التأكد وظهور النتيجة يقوم باستكمال اجراءات الدفع الالكتروني للمبلغ المطلوب المطلوب لدى حساب الموثق على مستوى المديرية، بعد ذلك يتم إجراء الفحص الضريبي^[70] الذي يتم عن طريق المراسلة مع إدارة الضرائب بناءا على مدخلاتها ومخرجاتها المعلوماتية، لتجيب إما بالاقرار أو الرفض بعد إنهاء الفحص، وقد مكن المشرع الفرنسي وبموجب المرسوم رقم 2000-1156^[71] المتعلق بمهنة التوثيق من تحصيل الرسوم الجبائية^[72] المترتبة عن بيع العقار الكترونيا  قبل إبرام العقد التي يقوم بايداعها والاحتفاظ بها لدى مصلحة صندوق الودائع، كما يعمل الموثق بالتعاون مع المديرية العامة للمالية التي تساهم الى جانب الموثق في عملية التسجيل والتحصيل الجبائي^[73].

المطلب الثاني: إجراءات الشهر العقاري الالكتروني كأساس لنقل الملكية.

   يعتبر الشهر العقاري إجراءا تقنيا تنتقل من خلاله ملكية العقار وفق المادة 793 من القانون المدني، ومن ثم فإن تحرير العقار في شكل رسمي أمام الموثق سواء أبرم على دعامة ورقية أو الكترونية وتم تسجيله لدى مصلحة الضرائب لا يترتب عنه أي أثر أو حق عيني بين المتعاقدين وكذا في مواجهة الغير^[74].

   إن ابرام عقود بيع العقار الكترونيا واكتسابها صفة الرسمية التي تكون لها حجية في الاثبات دفع مختلف التشريعات تبنى نظام الشهر العقاري الالكتروني واستبدال السجل العقاري التقليدي بالالكتروني لنقل ملكية العقار،بإرسال المحررات والوثائق المرفقة لها الى مصالح الشهر العقاري من أجل شهرها، وإنشاء بطاقات عقارية رقمية تغني عن الورقية يمكن للعامة الاطلاع عليها من أجل معرفة الوضع القانوني للعقار المشهر .

     تنصب عملية شهر العقارات في إطار عقود البيع التقليدية على المحررات الرسمية إعمالا للمادة 61 من المرسوم رقم 76-63^[75]التي تنص على أن: "كل عقد يكون موضوع إشهار عقاري في المحافظة العقارية يجب أن يقدم على الشكل الرسمي"، الأمر يختلف بالنسبة للعقود المحررة في شكل سندات توثيقية الكترونية حيث يتوقف شهرها الكترونيا على مدى الاعتراف التشريعي برسميتها وحجيتها في الإثبات، ويشترط في المحررات محل عملية الشهر أن تتضمن مجموعة من البيانات الالزامية لا سيما ما يتعلق بطبيعة التعاقد وهوية الأطراف^[76] وأن يكون مصادق عليها من قبل الموثق، وأن تكون هذه السندات موقعة توقيعا موصوفا^[77] عن طريق شهادة تصديق موصوفة أو موقعة من قبل الموثق.

يتم الشهر الالكتروني من خلال اتباع مجموعة من الاجراءات التقنية الحديثة تستند إلى التقنيات المعلوماتية التي تربط التواصل بين الموثقين ومصالح الشهر عن طريق انشاء حساب في البوابة الالكترونية لمصالح الشهر العقاري، حيث يتم التأكد أولا من صحة المعلومات المتعلقة بالعقار من خلال البطاقة العقارية وذلك بعد المرور على مصلحة مسح الأراضي للأكد من المخططات المتعلقة بالعقار محل الشهر، ليتم بعد ذلك إيداع العقد الالكتروني للعقار من أجل طلب شهره، وكمرحلة أخيرة يتم التحقق من إتمام إجراءات الشهر^[78].

    كما يمكن أن يتم الشهر الالكتروني باستعمال تطبيقات وبرامج الكترونية معتمدة ومشتركة بين الموثقين وهته المصالح^[79]، يتم من خلالها ارسال العقود محل الشهر عبر الخوادم الالكترونية المخصصة للارسال كتطبيق Télé@ctesالمعمول به في فرنسا الذي يربط بين مصالح الشهر العقاري والموثقين، يتوفر هذا التطبيق على قاعدة بيانات موحدة بينهما يعمل على تحديد ومعالجة بيانات العقد المرسلةمن قبل الموثق^[80]، كما يتم من خلاله الدفع الالكتروني للمستحقات التي يلزم دفعها عن طريق الوسائط الالكترونية.

حيث يلتزم الموثق بايداع الوثائق الكترونيا أمام مصالح الشهر العقاري^[81]التي تقوم بالمعالجة

التقنية لبيانات العقد والتأكد من صحة مضمونه من خلال تطبيقFIDIk^[82]الذي ترسل اليه كل الوثائق المتعلقة عملية الشهر، والذي يتولى التأكد من شكلية عملية الايداع وكذا التأكد من دفع الحقوق الجبائية من قبل الموثق، يقوم بعد ذلك هذا التطبيق بإجراء عملية الشهر العقاري وإرسال نتيجة هذه العملية الى تطبيق télé@ctes مع التنويه إن تن اجراء عملية الشهر باستعمال تطبيق BNDP^[83] الذي يعمل على حفظ وتخزين البيانات المتعلقة بالعقار، ويمكن الاستعانة بتطبيق MAJIC^[84]المشترك بين مصالح الشهر العقاري ومصالح مسح الاراضي.

     المشرع الجزائري هو الاخرروسعيا منه الى اعتماد التقنية والرقمنة في المجال الاداري اعتمد برنامج الكتروني يسمى projet MACF الذي يتم من خلاله عملية الشهر العقاري الذي انشئ بناءا على المذكرة رقم 5452 الصادرة من المديرية العامة للأملاك الوطنية^[85]، يكون لكل محافظة عقارية الدخول الى هذا التطبيق عن طريق  إنشاء حساب وادخال المعلومات المتعلقة بالعقار المشهر بناءا على البطاقة العقارية الالكترونية المتضمنة كل المعلومات المتعلقة ببائع العقار ويتم إدخال بيانات كل من المشتري، العقار، الموثق، وكذا تاريخ تحرير العقد ورقمه، ويت بعد ذلك التنقل الى الواجهة والكشف عن قائمة الاشخاص قيد الانتضار واختيار أحدهم لاتمام العملية أو الضغط على أيقونة الرفض، بعد الانتهاء من إجراء الاشهار العقاري الالكتروني يجب التأكد من إنتقال الملكية العقارية الى المشتري من خلال معاينة البطاقات العقارية التي تحين بصفة تلقائية^[86]

خاتمة :

    سعت مختلف التشريعات الى خلق الانسجام بين قوانينها وتشريعاتها ومقتضيات التكنولوجيا المتطورة واستعمال الوسائل الالكترونية عن طريق تنظيم معاملاتها الالكترونية مما يوفر الحماية القانونية لأطراف عقد البيع المبرم عن بعد من خلال إضفاء الصبغة الرسمية على هذه المحررات عن طريق الكتابة والتوقيع الالكترونيين ورقمنة الأجهزة والإدارات التي تساهم في استكمال الاجراءات اللاحقة كأساس لنقل  الملكية العقارية .

وكإجابة عن الاشكالية المطروحة في هذا المقال يمكن القول أن القواعد التقليدية لإبرام عقد بيع العقار قد تأثرت بتكنولوجيا المعلومات وأصبحت تبرم في إطار المعاملات الالكترونية على مختلف مراحل إبرامه من بداية تحريره الكترونيا الى تسجيله وشهره الكترونيا واستخراج الدفتر العقاري بما يتماشى وخصوصية العقار

النتائج المتوصل اليها :

1-العقد الالكتروني لا يشكل نوعا جديدا من العقود لا يختلف عنها الا من حيث الوسيلة المتطورة والحديثة في التعبير عن الارادة الذي يكون بالتبادل الالكتروني للبيانات الذي يعتبر وسيلة لإبرام هذا النوع من العقود.

2-التعبير عن الارادة بواسطة البريد الالكتروني يكون عن طريق الكتابة التي لا تختلف عن الكتابة التقليدية الا من حيث الوسائل الالكترونية الحديثة المستعملة، كما يمكن التعبير عن الارادة كذلك بواسطة الموقع الالكتروني أو عن طريق المحادثة والمشاهدة المباشرة.

3-العقود المحررة الكترونيا تكتسب صفة الرسمية وتكون لها حجية في الإثبات عن طريق التوقيع والتصديق الالكترونيين باالجوء الى جهات التصديق الاكتروني المعتمدة للحصول على  شهادة تصديق التي يشترط أن تكون موصوفة، وأن عدم حصول المحرر على الصبغة الرسمية لا يفقده قيمته القانونية في الإثبات بل يمكن إعتباره محررا عرفيا يمكن إثباته بالوسائل الأخرى .

4-يشترط أن يتم تقديم المحررات التوثيقية الكترونيا أمام مصلحة الضرائب لتحصيل الجباية عن طريق البوابة الالكترونية الخاصة بالمصلحة كما تم إستحداث تطبيقات تتم من خلالها عملية التحصيل التي تكون باستعمال وسائل الدفع الالكتروني.

5-تتم عملية الشهر العقاري الالكتروني عن طريق الاتصال المباشر بين الموثقين ومصالح الشهر من خلال إنشاء قاعدة بيانات معلوماتية تتضمن البطاقات العقارية الالكترونية تمكن من الاطلاع على الوضع القانوني للعقار المشهر.

لائحة المراجع:

 

لزهر سعيد، النظام القانوني لعقود التجارة الدولية، دار هومة، الجزائر، الطبعة الثانية، 2014.

بن ساسي الياس، التعاقد الالكترونيوالوسائل المتعلقة به، مجلة الباحث، العدد 02، 2003.

خالد ممدوح إبراهيم، إبرام العقد الالكتروني، دار الفكر الجامعي، مصر ، 2011.

عجالي بخالد، النظام القانوني للعقد الالكتروني في التشريع الجزائري دراسة مقارنة، أطروحة دكتوراه، جامعة تيزي وزو، الجزائر، 2014.

علاء محمد الفواعير، العقود الالكترونية، التراضي، التعبير عن الارادة، دراسة مقارنة، دار الثقافة للنشر والتوزيع، الأردن، 2014.

رامي علوان، التعبير عن الارادة عن طريق الانترنت واثبات التعاقد الالكتروني، مجلة الحقوق، العدد 04، الكويت، 2002.

بقاسم حامدي، إبرام العقد الالكتروني، أطروحة دكتوراه، جامعة باتنة، الجزائر، 2015.

مخلوفي عبد الوهاب، التجارة الالكترونية عبر الانترنت، أطروحة دكتوراه، جامعة باتنة، الجزائر، 2012.

حمدي باشا عمر، دراسات قانونية مختلفة، دار هومة للنشر والتوزيع، الطبعة 04، الجزائر، 2006.

فلاح سفيان، فرقاق معمر، المشاكل العملية في نقل الملكية العقارية بطريق البيع في التشريع الجزائري، مجلة الدراسات القانونية المقارنة، العدد 02.

مجيد مخلوفي، نظام الشهر العقاري في التشريع الجزائري، ديوان المطبوعات الجامعية، 2002.

عمر بوحلاسة، تقنيات تحرير العقد الرسمي، مجلة الموثق، الجزائر، العدد 12، 2005.

 

---

[1]المادة 351 من الأمر رقم 07-05 المتعلق بالقانون المدني الأمر 07-05 المؤرخ في 13 ماي 2007، المعدل والمتمم للأمر 75-58 المؤرخ في 26 سبتمبر 1975 المتضمن القانون المدني الجزائري، ج ر عدد  31 .

[2]عرفته المادة 683 من القانون المدني الجزائري على أنه "كل شيء ثابت مستقر بحيزه وثابت فيه ولايمكن نقله منه دون تلف فهوعقار، وكل ما عدا ذلك فهو منقول".

[3]المادة 59 من القانون المدني الجزائري.

 لزهر سعيد، النظام القانوني لعقود التجارة الدولية، دار هومة، الجزائر، الطبعة الثانية، 2014،  ص 40.[4]

بن ساسي الياس، التعاقد الالكترونيوالوسائل المتعلقة به، مجلة الباحث، العدد 02، 2003، ص 60.[5]

[6]المادة 02 ف "أ" من قانون الأنسيترال النموذجي المتعلق بالتوقيعات الالكترونية، مع دليل التشريع 2001، المعتمد لدى لجنة  الأمم المتحدة لقانون التجارة الدولي، بمقتضى قرار الجمعية العامة رقم 56/80، منشورات الأمم المتحدة، نيويورك، 2002.

[7]قرار رقم 162/51، المتضمن قانون الأنسيترال النموذجي بشأن التجارة الإلكترونية للأمم المتحدة، نفس المرجع.

[8]Article L221-1du l’ordonnance n° 301-2016 du 14-03-2016 relative a la partie législative du code de la consommation, jonf n° 64 du 16-03-2016.

[9]المادة 06 ف 02 من القانون رقم 18-05 المؤرخ في 10 ماي 2018 المتعلق بالتجارة الالكترونية، جريدة رسمية عدد 28 ، الصادرة بتاريخ 16 ماي 2018.

[10]خالد ممدوح إبراهيم، إبرام العقد الالكتروني، دار الفكر الجامعي، مصر ، 2011، ص 362.

[11]خالد ممدوح إبراهيم، نفس المرجع، ص 311.

[12]Nathalie moreau, la formation du contrat électronique, disposition du protection cyberconsommateur et modes altératifs de règlement des conflits, mémoires de D.E.A, droit des contrats, université de Lille, 2002,  p 36.

[13]عجالي بخالد، النظام القانوني للعقد الالكتروني في التشريع الجزائري دراسة مقارنة، أطروحة دكتوراه، جامعة تيزي وزو، الجزائر، 2014، ص 120.

[14]خالد محمود إبراهيم، المرجع السابق، ص 130.

[15]علاء محمد الفواعير، العقود الالكترونية، التراضي، التعبير عن الارادة، دراسة مقارنة، دار الثقافة للنشر والتوزيع، الأردن، 2014، 90-91.

[16]المادة 11 من القانون 18-05، سبق التعريف به.

[17]رامي علوان، التعبير عن الارادة عن طريق الانترنت واثبات التعاقد الالكتروني، مجلة الحقوق، العدد 04، الكويت، 2002، ص 263.

[18]بقاسم حامدي، إبرام العقد الالكتروني، أطروحة دكتوراه، جامعة باتنة، الجزائر، 2015، ص 66.

[19]مخلوفي عبد الوهاب، التجارة الالكترونية عبر الانترنت، أطروحة دكتوراه، جامعة باتنة، الجزائر، 2012، ص 217.

[20]المرسوم التنفيذي قم 76-63 المؤرخ في 25-03-1976 المتعلق بتأسيس السجل العقاري، ج.ر عدد 30، المؤرخة في 13-04-1976، المعدل والمتمم بموجب المرسوم التنفيذي رقم 93-123، المؤرخ في 19 ماي 1993، ج.ر عدد 34، الصادرة بتاريخ 23-05-1993.

[21]الأمر رقم 91-70 المؤرخ في15-12-1970، المتعلق بتنظيم التوثيق، ج.ر عدد 107، الصادرة بتاريخ 15-12-1970.

[22]يقصد بالأشكال التي يحددها القانون هي القالب الشكلي الذي يجب أن يحرر العقد وفقه ليكتسب صفة الرسمية بأن يحرر العقد باللغة العربية وفي نص واحد بدون اختصار أو بياض أو نص أو كتابة بين الأسطر ، وأن تكتب المبالغ والسنة والأشهر ويوم تحرير وتوقيع العقد من ذوي الشأن بالحروف، على أن يتم االتصديق على الاحالات في الهامش أو أسفل الصفحات كذلك الامر بالنسبة للكلمات المشطوبة وفق المادة 26وما بعدها  من القانون رقم 06-02 المؤرخ في 20 فيفري 2006 المتضمن تنظيم مهنة الموثق، ج.ر عدد 14 المؤرخة في 08-03-2006.

[23]يحي بكوش، أدلة الاثبات في القانون المدني الجزائري والفقه الاسلامي، المؤسسة الوطنية للكتاب، الجزائر، 1998، ص 100 وما بعدها.

[24] المادة 324 مكرر 02، من القانون المدني.

المادة 73 من القانون المدني الجزائري.[25]

[26]حمدي باشا عمر، دراسات قانونية مختلفة، دار هومة للنشر والتوزيع، الطبعة 04، الجزائر، 2006، ص 136.

[27]تجب الاشارة الى أن الموثق يكون معفى من الاشارة الى أصل ملكية العقار في بعض التصرفات، يتعلق الأمر بعقود الشهرة المعدة وفق المرسوم رقم 83-352 المؤرخ في 21-05-1983، ج.ر المتضمن تأسيس إجراءات إثبات التقادم المكسب وإعداد عقد الشهرة المتضمن الاعتراف بالملكية، عدد 21 الصادرة بتاريخ 24-051983، وعقود إيداع العقود العرفية ذات التاريخ المحدد قبل 01-01-1971، وعقود التنازل المحررة في إطار القانون رقم 81-01، المؤرخ في 07-02-1981 المتضمن التنازل عن الأملاك العقارية التابعة للقطاع العام

[28]فلاح سفيان، فرقاق معمر، المشاكل العملية في نقل الملكية العقارية بطريق البيع في التشريع الجزائري، مجلة الدراسات القانونية المقارنة، العدد 02، ص 33.

[29]مجيد مخلوفي، نظام الشهر العقاري في التشريع الجزائري، ديوان المطبوعات الجامعية، 2002، ص 98.

[30]المادة 324 مكرر 04 من القانون المدني الجزائري.

[31]عمر بوحلاسة، تقنيات تحرير العقد الرسمي، مجلة الموثق، الجزائر، العدد 12، 2005، ص 36.

[32]المادة 11 من قانون التوثيق.

[33]عبد الرزاق أحمد السنهوري، الوسيط في شرح القانون المدني، الالتزام بوجه عام، الاثبات وآثار الالتزام، الجزء الأول، الطبعة الثالثة، منشورات الحلبي الحقوقية، لبنان، 2000، ص 134.

[34]خالد محمود إبراهيم، المرجع السابق، ص 192.

[35]Article 1174 du CC modifié par Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016: « Lorsqu’un écrit est exigé pour la validité d’un contrat,il peut être établi et conservé sous forme électronique dans les conditions prévues aux articles 1366 et 1367 et,lorsqu’un acte authentique est requis,au deuxième alinéa de l’article 1369. Lorsqu’est exigée une mention écrite de la main même de celui qui s’oblige,ce dernier peut l’apposer sous forme électronique si les conditions de cette apposition sont de nature à garantir qu’elle ne peut être effectuée que par lui-même »

[36]Art 1369 du code civil  français modifié par loi n°2000-230 du 13-03-2000, art 1 ; jorf 14-03-2000 : dispose que : « L'acte authentique est celui qui a été reçu par officiers publics ayant le droit d'instrumenter dans le lieu où l'acte a été rédigé, et avec les solennités requises.

Il peut être dressé sur support électronique s'il est établi et conservé dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. »

[37]PhilippeMalinvaud, Droit des obligations, 07 iéme édition Litec, paris, 2001, p 36.

[38]محمد محمد سادات، حجية المحررات الموقعة الكترونيا في الاثبات، دار الجامعة الجديدة، مصر، 2015، ص 171.

[39]شهادة التصديق يصدرها شخص يسمى مؤدى خدمات  عن طريق جمع البيانات الشخصية لمن يريد إنشاء توقيع الكتروني على أن يلتزم بعدم استعمالها لغرض آخر، حيث تكون بياناته موجودة ومحفوظة مع الدعامة التي تخزن فيها، ثم يقوم بالتحقق من تطابق المفتاح الخاص بالشخص مع المفتاح العام، جغدم بن ذهيبة، فنينخ عبد القادر،القيمة القانونية للتوقيع الالكتروني، مجلة الدراسات القانونية المقارنة، المجلد 06، العدد 02، 2020، ص 410.

[40]القانون رقم 15-04 المؤرخ في 01-02-2015 المحدد للقواعد العامة المتعلقة بالتوقيع والتصديق الالكترونيين، ج.ر عدد 06، الصادذرة بتاريخ 10-02-2015.

[41]حليتيم سراح، أثر التطور التكنولوجي على شكلية عقد البيع العقاري، دراسة مقارنة، أطروحة دكتوراه، جامعة مستغانم، الجزائر، 2018، ص 76.

[42]Art.20 duDécret n°2005-973 du 10 août 2005 modifiant le décret n°71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires, JORF n°186 du 11 août 2005 , texte n°3 dispose que:                 « Lorsqu’une partie ou toute autre personne concourant à un acte n’est ni présente ni représentée devant le notaire instrumentaire, son consentement ou sa déclaration est recueilli par un autre notaire devant lequel elle comparaît et qui participe à l’établissement de l’acte Cet acte porte la mention de ce qu’il a été ainsi établi.  L’échange des informations à l’établissement de l’acte s’effectue au moyen du système de transmission de l’information mentionné à l’article 16.Chacun des notaires recueille le consentement et la signature de la partie ou de la personne concourant à l’acte puis y appose sa propre signature. L’acte est parfait lorsque le notaire instrumentaire y appose sa signature électronique sécurisée» .

[43]أحمد عزمي الحروب، السندات الرسمية الالكترونية، دار الثقافة للنشر والتوزيع، الأردن، 2010، ص 85.

[44]Décret n° 2020-395 du 3 avril 2020 autorisant l'acte notarié à distance pendant la période d'urgence   sanitaire,JORF n°0082 du 4 avril 2020.

[45]Décret n°2020-1422 du 20 novembre 2020 relative à instaurant la procuration notariée a distanceJORF  n° 282 du 21-11-2020.

[46]بلقنيشي حبيب، إثبات التعاقد عبر الانترنت، أطروحة دكتوراه، جامعة وهران، الجزائر، 2010، ص 89.

[47]Décret n° 2017-1416 du 28 septembre 2017 relatif à la signature électronique ,JORF n°0229 du 30 septembre 2017.

[48]Règlement (UE) n° 910/2014 du parlement européen et du conseil ,du 23 juillet 2014,sur l’identification électronique et les services de confiance pour les transactions électroniques au sein du marché intérieur et abrogeant la directive 1999/93/CE ,Journal officiel de l’Union européenne ,28/08/2014.

[49]Art 17 alinéa 3 du Décret n°2017-1416 du 28 septembre 2017: « ……. Pour leur signature, les parties et les témoins doivent utiliser un procédé permettant l’apposition sur l’acte notarié, visible à l’écran, de l’image de leur signature manuscrite. Lorsque l’acte doit contenir une mention manuscrite émanant d’une personne qui y concourt, le notaire énonce que la mention a été apposée dans le respect des conditions prévues au second alinéa de l’article 1174 du code civil. »

[50]المرسوم التنفيذي رقم 16-142 المؤرخ في 05 ماي 2016 المحدد لكيفيات حفظ الوثيقة الموقعة الكترونيا، ج.ر عدد 28، الصادرة بتاريخ 08 ماي 2016.

[51]القانون رقم 18-05، سبق التعريف به.

[52]تعليمة رقم 20-643 المؤرخة في 16-09-2020   الصادرة عن وزير العدل، متعلقة بتعميم إستعمال وسائل الدفع الالكتروني بناءا على ارسالية وزير التجارة رقم 842 المؤرخة في 01-09-2020

يمينة حوحو، عقد البيع الالكتروني في القانون الجزائري، دار بلقيس ، الجزائ، 2016، ص248.[53]

[54]بلقاسم حمادي، المرجع السابق، ص 164.

[55]المادة 69 الامر رقم 03-11 المؤرخ في 26-08-2003 يتضمن قانون النقد والقرض، ج.ر عدد 52، الصادرة بتاريخ 27-08-200.

[56]دوة أسيا، رمول خالد، الاطار القانوني والتنظيمي لتسجيل العقارات في التشريع الجزائري، دار هومة، الجزائر، 2008، ص 20.

[57]المادة 393 من القانون المدني الجزائري .

حليتم سراح، المرجع السابق، ص 201.[58]

[59]المادة 22 من الأمر رقم 16-14 المؤرخ في 28ديسمبر 2016، ج.ر عدد 77، الصادرة بتاريخ 29 ديسمبر 2016 المتعلق بقانون المالية لسنة 2017.

[60]القانون رقم 04-21 المؤرخ في 29 ديسمبر 2004، ج.ر عدد 85، الصادرة بتاريخ 30/12-2004، المتضمن قانون المالية لسنة 2005.

[61]الأمر رقم 76-105 االمؤرخ في 09-12-1976، المتضمن قانون التسجيل، ج.ر عدد81، الصادرة بتاريخ 19-12-1976.

[62]المادة 138 من القانون رقم 76-105، سبق التعريف به.

[63]يتم دفع جزء منه أمام الموثق أثناء تحرير العقد   الذي يعتبر كضمان تسديد الحقوق الجبائية.

المادة 351 من قانون التسجيل الجزائري.[64]

[65]Article 652 du code général des impôts ; dispose que : « L'enregistrement des actes sous seings privés, qui doivent être présentés à cette formalité dans un délai fixé par la loi, a lieu, pour ceux d'entre eux portant transmission de propriété, d'usufruit ou de jouissance de biens immeubles, de fonds de commerce ou de clientèle, ou cession d'un droit à un bail ou du bénéfice d'une promesse de bail concernant tout ou partie d'un immeuble, au service des impôts de la situation des biens, et, pour tous les autres, à celui du domicile de l'une des parties contractante ».

[66]Ordonnance  n° 08-02 du 24 juillet 2008 portant loi de finance complémentaire pour 2008, jorf n° 42 du 2707/2008.

[67]علاء عبد الرزاق السالمي، الادارة الالكترونية، دار وائل للنشر والتوزيع، الاردن، د.س.ط، ص 40.

[68]ابتداءا من 2016 وضعت مديرية العامة للضريبة موقع الكتروني يتم الولوج اليه من أجل الحصول على رقم التعريف الجبائي الخاص بالمتعاملين وإتمام الاجراءات الخاصة بالتسجيل الجبائيhttps://nifenligne.mfdj.gov.dz

[69]حميدة بوزيدة، حباية المؤسسة، ديوان المطبوعات الجامعية، 2007، ص 99.

[70]الحمزة عبد الحليم، الفحص الضريبي الالكتروني كأداة لتفعيل عمل الادارة الضريبية، مجلة دراسات جبائية، العدد 12، 2018، ص 96.

[71]Décret n°2000-1156 du 30 novembre 2000 modifiant le décret n° 45-0117 du 19 décembre 1945 relatif au statut du notariat, Jorf  n° 278 du 01-12-2000.

[72]الجدير بالذكر أن مصلحة الضرائب ليست الجهة الوحيدة المسؤولية عن تحصيل الجباية بل يكون كذلك لمصلة الشهر العقاري ذلك عن طريق استحداث هيئة تسمى بمصلحة الشهر العقاري والتسجيل بفرنسا.

[73]Décret n° 2008-310 du 3 avril 2008 relatif à la direction générale des finances publiques, Jorf  n°  80 de 04-04-2008, modifier par Décret n° 2016-1234 du 19 septembre 2016 modifiant le décret n° 2008-310 du 3 avril 2008 relatif à la direction générale des finances publiques et portant création d'une direction de l'immobilier de l'Etat, Jorf n° 220 du 21-09-2016.

[74]حمدي باشا عمر، نقل الملكية العقارية في ضوء آخر التعديلات  وأحدث الأحكام، دار هومة، الجزائر، 2004، ص 66.

المرسوم التنفيذي رقم 76-63، سبق التعريف به.[75]

[76]المادة 62 من المرسوم رقم 76-63 تنص على أن: "كل عقد أو قرار قضائي يكون موضوع  إشهار في محافظة عقارية ، يجب أن يشتمل على ألقاب وأسماء وتاريخ ومكان وجنسية وموطن ومهنة الأطراف، ويجب أن يصادق على ألقاب وأسماء وتاريخ ومكان وجنسية وموطن ومهنة الأطراف، موثق أو كاتب ضبطأو سلطة إدارية في أسفل كل جدول أو مستخرج أو صورة أصلية أو نسخة مودعة من أجل تنفيذ الإجراء".

[77]المرسوم التنفيذي رقم 07-162 المؤرخ في30 ماي 2007 المعدل والمتمم للمرسوم التنفيذي رقم 01- 123 المؤرخ في 09 ماي 2001 المتعلق بنظام الاستغلال المطبق على  كل نوع من أنواع الشبكات بما فيها اللاسلكية الكهربائية وعلى مختلف خدمات المواصلات السلكية و واللاسلكية، ج.ر عدد37 بتاريخ 07 جوان 2007 .

حليتم سراح، المرجع السابق، ص 318.[78]

حليتم سراح، المرجع السابق، ص 269.[79]

[80]Décret n° 2017-770 du 4 mai 2017 portant obligation pour les notaires d'effectuer par voie électronique leurs dépôts de documents auprès des services chargés de la publicité foncière, jorf n° 107 du 06-06-2017.

[81]Arrêté  du 02-06-2017Arrêté du 2 juin 2017 définissant le champ d'application de l'obligation faite aux notaires d'effectuer par voie électronique leurs dépôts de documents auprès des services chargés de la publicité foncière, jorf n° 137 du 13-06-2017.

[82]Arrêté du 28 décembre 2001 relatif à la gestion automatisée de la documentation civile, des actes et des déclarations déposés dans les services chargés de la publicité foncière et de l'enregistrement.https://www.legifrance.gouv.fr.

[83]Arrêté du 11-04-2005 relatif a la mise en service par la direction générale des finances publiques d’un traitement automatisé d’informations nominatives dénommé « Base nationale des données patrimoniales » jorf n° 104 de 05-05-20105.

[84]Art 02. Arrêté du 11-04-2005, modifier par Arrêté  du 15-02-2017, jorf  n°53 du 03-03-2017

[85]التعليمة رقم 5452 المؤرخة في 04 جوان 2015 المتعلقة بمشروع تألية السجل العقاري الممسوك من طرف المحافظات العقارية، الصادرة عن المديرية العامة للأملاك الوطنية.

سراح حليتم، المرجع السابق، ص 317[86]