جدل الإنذار في قانُون الكراء التجاري رقم 49.16 - الأستاذ ســـامي عيـــنيــبة، العدد 48 من مجلة الباحث القانونية، منشورات موقع الباحث - تقديم ذ محمد القاسمي

 جدل الإنذار في قانُون الكراء التجاري رقم 49.16 - الأستاذ ســـامي عيـــنيــبة، العدد 48 من مجلة الباحث القانونية، منشورات موقع الباحث - تقديم ذ محمد القاسمي

رابط تحميل عدد المجلة الذي يشمل على المقال PDF الرابط أذناه:

https://www.allbahit.com/2022/11/48-2022-28.html

الأستاذ ســـامي عيـــنيــبة

     محام متمرن بهيئة الرباط - باحث بسلك الدكتوراه بكلية

الحقوق اكدال-الرباط

  جدل الإنذار في قانُون الكراء التجاري رقم 49.16

 (الإفراغ لعدم أداء الوجيبة الكرائية نموذج)

The controversy of the warning in the commercial rental Law No. 49.16

مقدمة :

تُعتبر العلائق الكرائيــــة من أبهى تجليات الميول الاجتماعي للأشخاص عامة، وذلك من خلال فلسفتها الهادفة لاحتضان الفرد لأخيه الفرد بغض النظر عن الاثار الاقتصادية التي سترتبها وتتبعها بعد ذلك.

ولان هذه العلائق الكرائية تتداخل فيها مجموعة من الاعتبارات المُؤسسة لمقومات المجتمع ككل^[1]، فإن هذه المجتمعات عبر مختلف محطات تطورها أرادت من خلال القانون إقرار نوع من التنظيم و الضبط يهم كافة المراحل التي تمر منها حياة هذه العلائق الكرائية بداية بقيامها و أثناء سيرانها ثم مرحلة إنهائها.

ولا شك ان التشريع الكرائي المغربي بدوره جسد هذه المقاربة التنظيمية الشمــولية للعلائق الكرائية مُنذ زمـــــــن بعيد ظهرت ضوابطها من خلال ظهير الالتزامات والعقود لسنة 1913 الذي نظم عقد الكراء من خلال الفصول 627 وما يليها، ثم تلاها تدخلات المشرع بعد ذلك في مجال الكراء عبر ما مرة بمجموعة من القوانين الخاصة كان اخرها القـــــانونين رقم 67.12 المتعلــــق بكراء المحلات المخصصة للاستعمال الســــكني أو المهني سنة 2013^[2] والقانون رقــــم 49.16 المتعلق بالكــراء التجاري سنة ^[3] 2016.

والأكيد أن هذه القوانين الجديدة جاءت مُحملة بمجموعة من المستجدات التشريعية التي حاولت إضفــــــاء نوع من الحيوية على نصوص لم تعد تواكب متطلبات الخصوصية التي تفرضها بعــــــض المجلات لعل أبرزها ما يتعلق بالتجارة.

وكان لقانون رقم 49.16 المُتعلق بالكراء التجاري نصـــــيب مهٌم من هذه الفلسفة التشريعية التجديدية التي طالت القوانين ذات الصلة بمجال التجارة، وقد استهدف هذا التجديد في قانون الكراء التجـــــاري أساسا إقرار نوع من القطيعة مع مخلفات ظهير 24 ماي 1955 المنسوخ الذي اعتُبر حسب المهتمين بعد سنوات من تطبيقه انتكاسة تشريعية التي جعلت المنظومة القضائية امام عراقيل عدة واجهتها لتحقيق غايتها المتمثلة في تكريس الامن القضائي. 

ولان المُستجدات التشريعية كذلك تفرض لزوما قراءة جديدة وفكر جديد في التعامل مع النص القانوني، فإنه تحقيقا لهذه المعادلة شهدت مجموعة من نصوص قانون الكراء التجاري الجديد رقم 49.16 سجالا بين مختلف المهتمٌين في فهم مضامينها، كانت للنصوص الناظمة لإنهاء هذا العقد عامة ومسطرة الإنذار القبلي الازمة  للإفراغ على وجه الخصوص الحيز المهم من هذا السجال الذي برزت بمناسبته مجموعة من التأويلات الأكاديمية و التوجهات القضائيــــة المتباينة عند التعامل مع هذه المواد الناظمة للإنذار الموجب للإفراغ سواء عن طريق الانهاء او الفسخ طبقا لهذا القانون^[4].

ونجد من أهم حالات فسخ عقد الكراء التجاري تطبيقا للقانون الجديد رقم 49.16 ما يتعلق بعدم أداء الوجيبة الكرائية وفقا لشروط وضوابط جاءت بها على التوالي المادتين 8 و26 من القانون المذكور^[5].

والبين من خلال هاتين المادتين ان المشرع رتب الاثار القانونية للإفراغ بعد التقيد بضابط مهم يتمثل في ضرورة توجيه إنذار قبلي مستوفي لمجموعة من الشروط الشكلية والبيانات الأساسية الواجبة لعل أهمها ما يتعلق بالأجل القانوني الفاصل بين تاريخ التوصل المكتري بالإنذار وتاريخ مباشرة المكري لدعوى الافراغ حالة عدم استجابة المكتري لمضمون الانذار والذي يُحدد ظاهريا في أجل 15 يوما.

والنقاش الذي دار ويدور حول جدل الإنذار هذا المتطلب لسلوك مسطرة الافراغ لموجب عدم أداء الوجيبة الكرائية، ارتبط أساسا بمعيار العدد سواء فيما يخص الإنذار كإجراء قانوني أو أجل هذا الإنذار الذي لا يعدو أن يكون سوى بيان أساسي من البيانات التي لا بد أن يستوفيها هذا الإنذار.

ذلك أن المادة 8 من قانون 49.16 تنص على إعفاء المكري من منح تعويض للمكتري حالة فسخ عقد الكراء لعدم أداء المكتري الوجيبــة الكرائية داخل أجل خمسة عشر يوما من تاريخ توصله بالإنذار، وكان مجموع ما بذمته عــلى الأقل ثلاثة أشهر من الكراء، وتنص المادة 26 من نفس القانون على أن المكري الذي يرغب في وضع حد للعلاقة الكرائية ملــــــزم بتوجيه إنذارا يتضــمن وجوبا السبب الذي يعتمده، وأن يمنح للمكتري أجل 15 يوما للإفراغ اعتبــــــارا من تاريخ التوصل إذا كان طلــــــب الافراغ مبنيا على عدم أداء واجبات الكراء أو على كـــــــون المحل آيلا للسقوط.

حقيقة إن قراءة المادتين 8 و26 من قانون 49.16 تثير نوعا من الارتباك الفكري في فهم مضمونيهما، ويطرحان سؤالا جوهريا مفاده هل المكري الراغب في فسخ العلاقة الكرائية لعدم أداء المكتري الواجبات الكرائية ملزم بتوجيه إنذار طبقا لما تنص عليه المادة 8 وتوجيه إنذار اخر وفقا لما جاءت به المادة 26 بعد أن يكون المطل تحقق بعدم استجابة المكتري لمضمون الإنذار الأول المرسل طبقا للمادة الثامنة، ام أنه يكفي فقط توجيه انذار واحد بأجلين الأول للتماطل والثاني للإفراغ، ام كانت غاية المشرع واضحة في كون مسطرة الافراغ بجميع متطلباتها توجب توجيه إنذار واحد متضمن لأجل واحد يرتب اثاره حالة عدم الاستجابة لمضمونه.

إن الجواب عن هذه التساؤلات يوجب علينا بداية الوقوف عند شرح وضبط المادتين 8 و26 من القانون 49.16 محاولين في ذلك فـــــك اللغز الحاصل بينهما، وهل فعلا لسلوك مسطرة الافراغ لعدم أداء الوجبية الكرائية تستوجب التقيد بمحتوى المادتين بشكل حرفي أم بشكـــــل غائي يستحضـــر خصوصية قانون رقم 49.16 بجملته، ثم تبعا لذلك ندلي بدلونا في موضوع هــــــــذا الجدل الحاصل بخصوص هذا لإنذار المتطلب لسلوك مسطرة الافراغ.

أولا: كُنه المادتين 8 و26 من قانون رقم 49.16  تلازم ام تنافر

من مظاهر وسمات العدالة التعاقدية في مجال الكراء التجاري نجد مُتلازمة الافراغ والتعويض، بمعنى أن كل إفراغ لمحل تجاري يقتضي تعويضا مستحقا لفائدة المُكتري يوازي قيمة أصله التجاري المُكون وما حققـــــه كذلك من سمعة تجارية طيلة فترة اكترائه للعين المكتراة^[6].

ونجد قانون الكراء التجاري رقم 49.16 من خلال مواده المُنظمة لنهاية عقد الكراء التجاري^[7] تُجسد هذه الفسلة الحمائية للمكتري الهادفة لتمكين  هذا الأخير من تعويض يأخذ عين الاعتبار مجموعة من المعاير التي أتت على ذكرها المادة 7^[8] مع مراعاة الاستثناءات التي تعفي المُكري من هذا التعويض و التي جاءت على تعدادها المادة 8 محل المناقشة، و التي من بينها إفراغ المكتري نظير عدم أدائه الواجبات الكرائية داخل أجل خمسة عشر يوما من تاريخ توصله بالإنذار، وكان مجموع ما بذمته على الأقل ثلاثة أشهر من الكراء^[9].

ذلك أن نهاية عقد الكراء التجاري طبقا للقانون رقم 49.16 تقتضي لزوما التقيد بمُقتضيات المادة 26 من القانون المذكور اتبعا لمــــا نصت عليه المادة 6 منه والــــــــــــذي جاء فيها " ... ولا ينتهي العمــــــــل بعقود كراء المحلات والعقارات الخاضعة لهذا القانون إلا طبقا لمقتضيات المــــــــــادة 26 بعده، ويعتبر كل شرط مخالف باطل"^[10]، بمعنى ان إنهاء عقد الكراء التجاري أو فسخه^[11] يوجب لزوما التقيد بمقتضيات المادة 26 من القانون المذكور الذي لا يسعف المكري سوى توجيهه لإنذار يتضمن سبب الافراغ مقرون بأجل واقف يُمنح للمكتري لتفادي الافراغ يطابق هذا السبب قبل مباشرته-أي المكري- دعوى المصادقة و يحدد هذا الاجل طبقا لهذه المادة في:

·   خمسة عشر يوما إذا كان الطلب مبنيا على عدم أداء واجبات الكراء أو على كون المحل آيلا للسقوط؛

·   ثلاثة أشهر إذا كان الطلب مبنيا على الرغبة في استرجاع المحل للاستعمال الشخصي، أو لهدمه وإعادة بنائه، أو توسعته، أو تعليته، أو على وجود سبب جدي يرجع لإخلال المكتري ببنود العقد.

إن المُلاحظة الجوهرية التي يجب أن تستوقفنا جميعا تتعلق بكون المادة 26 من قانون 49.16 هي التي تأصل للنظرية العامة لإفراغ المحلات الخاضعة لهذا القانون، بمعنى ان جميع الحالات الموجبة لإفراغ المحلات التجارية والحرفية والصناعية وتطبيقا للقانون المشار له لابد لها من الانضباط لمقتضيات المادة 26 خاصة احــــــــترام الاجل الفاصل بين توجيه الإنذار وممارسة دعــــــــــوى المصادقة على هذا الإنذار، وأن باقي مواد هذا القانون الأخرى التي جاءت بتخصيص لبعض المقتضيات المتعلقة بمسطرة الافراغ لا تتعدى أن تكون تذكيرا أو تخصيصا لخاص اخر.

بشكل أكثر تبسيط، إن مقتضيات المادة 8 من قانون 49.16 نظمت الحالات التي لا يستحق فيها المُكتري تعويضا مقابل إفراغه والتي من بينها إذا لم يكن هذا المكتري قد أدى الوجيبة الكرائية داخل أجل خمسة عشر يوما من تاريخ توصله بالإنذار، وكان مجموع ما بذمته على الأقل ثلاثة أشهر من الكراء، وانه عند تحقق هذه الحالة نكون أمام إفراغ للمكتري دون تعويضه مع التقيد آنذاك بمقتضيات المادة 26 لترتيب اثار هذا الافراغ.

 قد يقول قائل هنا، إن المشرع عند حديثه عما يرتبه عدم أداء الوجيبة الكرائية عامة طبقا لهذا القانون تحدث عــــــــــــــــن أجلين متــــــــــــــــلازمين مرتبين لأثرين مختلفين، الأول يتعلق عند تحققه بعدم استحقاق التعويض والثاني بأجل واقف لترتيب اثار الافراغ، وبالتالي يتوجب التقيد بتوجيه الانذارين معا لترتيب جميع الاثار فيما يخص الحرمان من التعويض والافراغ على حد سواء.

قد يستقيم هذا القول اذ كان المشرع حسب المادة 26 قد ربط الافراغ بالتماطل في الأداء آنذاك يكون المُكري ملزم بإثبات التماطــــــــل عن طريق توجيه إنذار أول يثبت هذا التماطل ثم بعد ذلك توجيه اخر للإفراغ طبقا لمقتضيات المادة 26 المشار لها.

بل العكس حسب اعتقادنا مما يتضح من العبارة الـــــــــــــــتي سقاها المشرع عندما جعل طلب الافراغ يقوم على سبب عدم أداء واجبات الكراء وليس التماطـــــــــــــل في الأداء، والاختلاف بين هاتين العبارتين من حيث الاثار القانونية شاسع، ذلك أن التماطل يقتضي إثباته عن طريق إنذار يتضمن أجل يبقى بدون استجابة بعد حلوله، بخلاف ما أقره المشرع في المادة 26 عندما نص على " ... خمسة عشر يوما إذا كان الطلب مبنيا على عدم أداء واجبات الكراء أو على كون المحل آيلا للسقوط"، بمعنى أن الإنذار الذي يُوجهه المكري في هذه الحالة يكون سابقا للتماطل و حلول ذلك الاجل يجعل المكتري بعد امتناعه عن أداء ما بذمته من واجبات كرائية متماطل ملزم بإفراغ المحل المكترى الذي لن يستحق معه أي تعويض^[12]، تماشيا مع فلسفة المادة 8 من ذات القانون، هذا ابتداء.

ثانيا، إذا ما أسلمنا كون الافراغ لعدم أداء الواجبات الكرائية يقتضي توجيه إنذارين على التوالي تطبيقا لمقتضيات المادة 8 و26، فإنه سيكون لزوما علينا كذلك توجيه إنذارين أجل كل منهما ثلاث أشهر كلما تعلق الامر بحالات الافراغ بسبب إحداث المكتري تغييرا بالمحل دون موافقة المكتري أو بسبب قيام المكتري بتغيير نشاط أصله التجاري دون موافقة المالك^[13]، تقيدا بمضامين المادتين أعلاه^[14].

ثم إن هذه القراءة التي تشفع لنا الدفاع عن الاجل الواحد المعتبر للإفراغ حالة عدم استجالة المكتري للإنذار الموجه له لأداء ما تخلد في ذمته، يعززه موقف المشرع في المادة 33 من قانون 49.16 عندما تحدث عن أجل واحد متمثل في 15 يوما يتحقق بعده موجب الافراغ إذا ما تضمن عقد الكراء المبرم شرطا فاسخا^[15].

الذي يجب تأكيده، كون مناقشة فسلفة هذه المواد من الناحية الاسترحامية إن صحٌ التعبير، ستجعلنا نقول لا بأس في منح المكتري باعتباره الطرف الضعيف بالمفهوم الرجعي^[16] للكلمة هاذين الاجلين لترتيب اثار الافراغ خاصة وان موجب الافراغ يتعلق بعدم أداء الواجبات الكرائية الذي يمـــــــــكن ان يستدركه المكتري بعد تمكينه من الاجلين عوض الاجل الواحد^[17]، وأنه كذلك يمكن تزكية هذا التوجه العاطفي لهذه المسطرة تأسيسا لقاعدة الشك في النصوص يُرجح أفيدها بالنسية للمكتري^[18]. 

الحاصل هنا أن كثرة هذه التأويلات المُتصورة حالة الركون للتوجه التفسيري لمضامين مسطرة الافراغ المنظمة وفق قانون رقم 49.16 الموجبة لتوجيه إنذاريين تعامل معها القضاء كذلك بنوع من التأكيد في أحايين والتشكيك أحايين أخرى، الامر الذي سنناقشه في الجزء الثاني من هذه الدراسة لنخلص كون الحسم في هذا السجال سيكون بين ثنايا قرارات محكمة النقض من خلال سعيها لتحقيق الامن القضائي.

ثانيا: السجال القضائي للإنذار بالإفراغ الذي يتنظر الحسم

إن النص القانوني كيفما كانت صياغته، سواء كان نص واضح الدلالة غير غامض، او نصا مبهما مليء الاستفهامات، فلا سبيل لمعرفة غاياته سوى عن طريق تنزيله على أرض الواقع من خلال مراقبة مختلف المقررات القضائية واتبعا لذلك بناء توجه قضائي يٌكرس الثبات والاستقرار تحقيقا للأمن القضائي.

 والنصوص الناظمة لفسخ عقد الكراء التجاري والقاضية اتبعا لذلك بالإفراغ طبقا للقانون 49.16 تثير نوعا من غموض الرؤية التشريعية المستهدفة من قبل المشرع خاصة ما يتعلق بالإنذار الواجب توجيهه للمكتري قبل ممـــــــــــــــارسة المكري دعوى الموضوع، والتي تبتغي استجلائها –هذه الرؤية- عن طريق التفسير الذي تعامل معه القضاء بنوع من التوسع في مرات والتضيق مرات أخرى.

ذلك ان النقاش الذي يــــــــــــــدُور حول هذا الإنذار يرتكز أساسا حول هاجس العدد والكم، بمعنى ان ممارسة المكتري لمسطرة الافراغ لموجب عدم أداء الوجبية الكرائية هل تقتضي منه توجيه إنذارين مستقلين الأول للتماطل والثاني للإفراغ أم فقط يقتصر الامر على توجيه إنذار بأجلين مختلفين واحد لإثبات التماطل والثاني للإفراغ، أم ان الامر يتطلب فقط الركون لإنذار واحد بأجل واحد وفق التفصيل السابق، كل هذه الفرضيات كانت محل مجموعة من المقررات القضائية، الامر الذي سيجعلنا ننتظر توجه محكمة النقض لحسم هذا السجال القضائي.

عموما، ولدواعي المنهجية سنبسط هذه المُقررات القضائية فوق التقسيم الاتي:

أ‌.   التوجه المتبني لضرورة توجيه إنذارين مستقلين

جاء في قرار لمحكمة الاستئناف التجارية بفاس رقم 1543 الصادر بتاريخ 11/07/2019 في الملف عدد 1128/8206/2019 " ... فإنه بالرجوع إلى الإنذار المعتمد يتضح أن المكرية المستأنف عليها طالبت المكتري [أداء واجبات الكراء أعلاه ومنحته أجل 15 يوما من تاريخ التوصل بع تحت طائلة اللجوء إلى المحكمة من أجل المطالبة بفسخ العقد مع الأداء والتعويض عن التماطل دون أن تعرب له عن رغبتها في وضع حد لعقد الكراء الرابط بينهـــــــــــــما وتطالبه بالإفراغ مع منحه أجل 15 يوما للإفراغ امتثالا للمقتضى القانوني المذكور أو فــــــــــــــــي إنذار اخر مادام أن الإنذار المبلغ له يثبت فقط التماطل في أداء الكراء وفق مقتضيات المادة 8 من القانون المذكور حسبما انتهت اليه محكمة الدرجة الأولى عـــــــــــــــــــلى صواب مما يجعل الإنذار المعتمد غير مستوفي لمقتضيات المـــــــــــــــادة 26 المذكورة و بتالي غــــــــــــــــــير مرتب لأثاره القانونية و طلب الافراغ تبعا لذلك في غير محله و ماله عدم القبول ليس إلا"^[19].

و جاء في حكم صادر عن تجارية أكادير رقم 1488 بتاريخ 04/07/2019 في الملف عدد 1083/8206/2018 أنه " ... في حين أن المادة 26 من القانون 49.16 تنص على أنه يجب على المكري الذي يرغب في وضع حد للعلاقة الكرائية أن يوجه للمكتري إنذارا يتضمن وجوبا السبب الذي يعتمده و أن يمنحه أجلا للإفراغ يحدد في 15 يوما إذا كان الطلب مبنيا على عدم أداء واجبات الكراء، و أن محكمة الاستئناف التجارية بمراكش أقرت عدم قبول جميع طلبات الافراغ التي تستند إلى إنذار واحد متعلق بالأداء فقط، بل أوجبت ضرورة وجود إنذار اخر بالإفراغ يتضمن أجلا لذلك يبتدئ من تاريخ تبليغه بعد تحقق المطل بموجب الإنذار الأول..."^[20]. 

وفي حكم اخر صادر عن نفس المحكمة عدد 1494 بتاريخ 04/07/2019 في الملف عدد 1125/8219/2019 جاء فيه كون " استنادا لوثائق الملف فإن المكري لما قام ببعث انذار بالأداء على المدعى عليه فإن بذمته أزيد من ثلاثة أشهر من الكراء وأن الملف خال مما يفيد استجابة المدعى عليه للإنذار بالأداء... وأن المدعي بعد تحقق المطل بموجب الإنذار الأول أنذر المدعي عليه بإفراغ العين المكتراة وذلك بموجب الإنذار بالإفراغ المبلغ له بتاريخ 16/04/2019، و منح له أجل 15 يوما للإفراغ ثم تقدم بالدعوى الحالية الرامية إلى المصادقة عليه بعد مرور الاجل القانوني. وحيث إن مطل المدعى عليه يعتبر سببا جديا للإفراغ طبقا للمادة 8 من القانون 49.16 طالما المدعي سلك المسطرة المنصوص عليها في المادة 26 من نفس القانون، و أنه استنادا للفصل 27 منه فإن صحة السبب المبني عليه الإنذار يقابله المصادقة عليه و الحكم بإفراغ المكتري..."^[21].  

ب‌.                       التوجه المكتفي بتوجيه إنذار بأجلين

جاء في قرار لمحكمة الاستئناف التجارية بمراكش رقم 881 بتاريخ 29/05/2019 في الملف التجاري عدد 731/8206/2019 أن " ... المشرع اشترط منح المكتري أجلين، الأول للأداء والثاني للإفراغ، وأنه بالاطلاع على الإنذار المبلغ للمكترية تبين للمحكمة أنه اشتمل الاجلين معا، وأنه لا وجــــــــــود لأي نص قانوني يفرض توجيه إنذارين متتالين ومختلفــــين، الأول بالأداء والثاني يحمل أجل الافراغ، وإنما غاية المشرع منح الاجلين معا ولو جاءا في إنذار واحد، وأن ما اعتبره الحكم المستأنف جاء غير صائب لما أوجب بعث إنذارين متتالين، الامر الذي يتعين معه إلغاء الحكم المستأنف جزئيا و الحكم من جديد بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ المبلغ للمستأنف عليها و إفراغها من المحل..."^[22]. 

وفي قرار اخر صادر عن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء رقم 2723 بتاريخ 11/06/2019 في الملق ف عدد 1550/8206/2019 أنه " يستشف من المقتضيات المذكورة (المادة 26)، أن الإنذار بالأداء والافراغ لا يستقيم مع تحديد أجل واحد هو 15 يوما لإثبات التماطل وانما أصبح الامر يدعو إلى تحديد اجلين في الإنذار الواحد يكون فيه الأول للأداء من اجل اثبات التماطل وعندما يتجاوز المكتري الاجل المحدد ولم يؤد بشكل قانوني، يرتب الإنذار بالأداء التماطل".

وجاء في حكم صادر عن تجارية مراكش رقم 3189 بتاريخ 14/12/2017 في الملف عدد 2087/8206/2017 ما يلي " الإنذار المدلى به من المدعي المبلغ للمدعي عليه أنه لئن تضمن أجلا للأداء فلا يتضمن أجلا للإفراغ وفق لمقتضيات المادة 26 من القانون 49.16 مما لا يسع المحكمة إلا التصريح بعدم قبول الطلب في هذا الشق"^[23].

ت‌.                       التوجه القاصر على توجيه إنذار بأجل واحد

جاء في قرار لمحكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء رقم 2240 بتاريخ 02/05/2018 في الملف التجاري عدد 1752/8206/2018 أنه " يستفاد باستقراء المادة المذكورة أن الاجل الواجب منحه للمكتري في حالة توقفه عن أداء الكراء هو خمسة عشر يوما، وـأنه بانصرام هذا الاجل ابتداء من تاريخ التوصل فإن المكري يحق له المطالبة بالمصادقة على الإنذار من أجل الافراغ، وفي النازلة الحالية فالطرف المكتري رغم توصله بالإنذار لم يبادر إلى أداء ما بذمته من واجبات كرائية عن المدة المحددة مما يبقى معه الحكم مصادفا للصواب فيما قضى به من إفراغ في مواجهته "^[24].

التوجه أعلاه تكرسه المحكمة التجارية بالرباط، حيث جاء في الحكم رقم 1048 بتاريخ 24/02/2021 في الملف عدد 1989/8207/2020 أنه " بخصوص دفع المدعي عليه بكون الإنذار تضمن أجلا واحدا للأداء وهو 15 يوما دون اجل الافراغ فإن نص الإنذار موضوع الدعوى يبقى صحيحا من الناحية الشكلية لتضمينه أجلا واحدا وهو 15 يوما للإفراغ انسجاما مع مقتضيات المادة 26 من قانون 49.16 المنظم لكراء المحلات التجارية وهو الاجل الذي يجب منحه في حالة تسبيب الإنذار بعدم أداء واجبات الكراء فقط دون غيره، إذ يبقى هو نفسه اجلا للأداء و الافراغ في حالة عدم الاستجابة لطلب الأداء"^[25].

إن هذا الارتياب الذي رافق التحديد الكمي للإنذار الازم توجيهه من قبل المكري للمكتري بغية إعلامه وإشعاره برغبته في إفراغ المحل الذي يكتريه لموجب عدم أداءه واجبات الكراء لأكثر من ثلاث أشهر، بدأت ملامح الحسم فيه تطفو على واجهة قرارات محكمة النقض، والذي يوارى أن التوجه القائل بالاكتفاء بإنذار واحد بأجل واحد هو الذي سيرسو على هذا السجال.

حيث جاء في قرار لمحكمة النقض عدد 492 الصادر بتاريخ 10 أكتوبر 2019 في الملف التجاري عدد 659/3/2/2018 أن " المحكمة لما اعتبرت أن كل ما يستلزمه المشرع بموجب القانون الجديد من أجل إفراغ المكتري للمطل هو إنذاره من أجل أداء الكراء ومنحه أجل 15 يوما...".^[26]

وفي قرار كذلك صادر عن محكمة النقض عدد 649/2 بتاريخ 02/12/2021 في الملف التجاري عدد 2091/3/2/2019 جاء فيه أن " الاجل الواجب منحه للمكتري في حالة توقفه عن أداء واجبات الكراء هو خمسة عشر يوما، وبانصرام هذا الاجل وعدم أدائه لهذه الوجيبة الكرائية المطالب بها بمقتضى الإنذار تحت طائلة الإفراغ، يكون التماطل ثابت في حقه، ويتحقق معه السبب الذي يعتمده المكري في تقديم دعوى المصادقة عليه وإفراغه من العين المكتراة..."^[27].

وإذ كنا ختاما نعاتب المشرع على الضبابية التي تطفو على نصوص قانون 49.16 خاصة المنظمة للإفراغ، فإننا نقترح على هذا المشرع ان يراجع هذا القانون وان يجعل من المواد التي لها علاقة بنهاية عقد الكراء التجاري مُدرجة في محور واحد لتفادي إمكانية الإحالة والتفسير الامر الذي سيجعل من إمكانية التأويل غير قائمة دائـــــــــما.

وإنه بعد عرض مُختلف هذه التوجهات القضائية نقول إن تعامل القضاء مع مؤسسة الإنذار المُتطلب لترتيب اثار الافراغ طبقا لقانون الكراء التجاري رقم 49.16 خاصة إذا كان موجب الافراغ يتأسس على عدم أداء الواجبات الكرائية لا زال يتدحرج بين تطبيق النصوص بشكل مستجد يراعي التجديد الذي جاء به قانون 49.16، وبين  تطبيق هذا القانون الجديد بالروح المتقادمة لظهير 24 ماي 1955 الملغى الذي جعل من مسطرة الافراغ أرق أضاعت مجموعة من الحقوق المكتسبة نظير تشعباتها؛ و بين هذا و ذاك لابد من استحضار كون قانون 49.16 من خلال فلسفته في التبسيط والوضوح هدف لإقامة القطيعة مع مخلفات الظهير الملغى، ما يحتم منطقا عند تطبيقه مراعاة هذه الغاية.

لائحة المراجع:

ظهير شريف رقم 1.13.111 صادر في 15 من محرم 1435 (19 نوفمبر 2013) بتنفيذ القانون رقم 67.12 المتعلق بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للمحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني، الجريدة الرسمية عدد 6208 بتاريخ 24 محرم 1435(28 نوفمبر 2013)، ص 7328.

ظهير شريف رقم 1.16.99 صادر في 13 من شوال 1437 (18 يوليو 2016) بتنفيذ القانون رقم 49.16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي، الجريدة الرسمية عدد 6490 بتاريخ 7 ذي القعدة 1437 (11 اغسطس 2016)، ص 5857.

محمد السلكي، الافراغ بسبب وضعية البناء في ضوء قانون الكراء التجاري رقم 49.16، المطبعة والوراقة الوطنية-مراكش، الطبعة الأولى 2018.

خالد أحربيل، إفراغ المكتري من المحل التجاري لعدم أداء واجبات الكراء إنذار واحد أم إنذارين، مقال منشور بسلسة قانون الاعمال والممارسة القضائية، منازعات الكراء التجاري بين القانون والاجتهاد القضائي، إشراف عمر السكتاني، عدد مزدوج 7/8، يناير 2021،

---

[1] الاعتبار الاجتماعي والاقتصادي والتكافلي وإلى ما لذلك من الاعتبارات.

[2] ظهير شريف رقم 1.13.111 صادر في 15 من محرم 1435 (19 نوفمبر 2013) بتنفيذ القانون رقم 67.12 المتعلق بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للمحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني، الجريدة الرسمية عدد 6208 بتاريخ 24 محرم 1435(28 نوفمبر 2013)، ص 7328.

[3] ظهير شريف رقم 1.16.99 صادر في 13 من شوال 1437 (18 يوليو 2016) بتنفيذ القانون رقم 49.16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي، الجريدة الرسمية عدد 6490 بتاريخ 7 ذي القعدة 1437 (11 اغسطس 2016)، ص 5857.

[4]  نكون أمام إنهاء عقد الكراء عامة كلما رجع السبب فيه للمكري، بخلاف الفسخ الذي يتقرر كلما أخل المكتري بالالتزامات الموضوعة على عاتقه.

[5] تنص المادة 8 من قانون 49.16 على أنه " لا يلزم المكري بأداء أي تعويض للمكتري مقابل الإفراغ في الحالات الآتية:

·         إذا لم يؤد المكتري الوجيبة الكرائية داخل أجل خمسة عشر يوما من تاريخ توصله بالإنذار، وكان مجموع ما بذمته على الأقل ثلاثة أشهر من الكراء.".

وتنص المادة 26 من قانون 49.16 على أنه " يجب على المكري الذي يرغب في وضع حد للعلاقة الكرائية، أن يوجه للمكتري إنذارا، يتضمن وجوبا السبب الذي يعتمده، وأن يمنحه أجلا للإفراغ اعتبارا من تاريخ التوصل.

يحدد هذا الأجل في:

·         خمسة عشر يوما إذا كان الطلب مبنيا على عدم أداء واجبات الكراء أو على كون المحل آيلا للسقوط؛.".

[6] مع مراعاة أحكام الاستثناء المقررة بهذا الخصوص.

[7] عن طريق الافراغ أما بسبب الانهاء أو الفسخ.

[8] تنص المادة 7 من قانون 49.16 على أنه " يستحق المكتري تعويضا عن إنهاء عقد الكراء، مع مراعاة الاستثناءات الواردة في هذا القانون.

يعادل التعويض ما لحق المكتري من ضرر ناجم عن الإفراغ.

يشمل هذا التعويض قيمة الأصل التجاري التي تحدد انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة بالإضافة إلى ما أنفقه المكتري من تحسينات وإصلاحات وما فقده من عناصر الأصل التجاري، كما يشمل مصاريف الانتقال من المحل.

غير أنه يمكن للمكري أن يثبت أن الضرر الذي لحق المكتري أخف من القيمة المذكورة.

يعتبر باطلا كل شرط أو اتفاق من شأنه حرمان المكتري من حقه في التعويض عن إنهاء الكراء.

في الحالة المنصوص عليها في الفقرة الثانية من المادة 4 أعلاه، لا يمكن أن يقل التعويض عن الإفراغ عن المبلغ المدفوع مقابل الحق في الكراء".

[9] تنص المادة 8 من قانون 49.16 على أنه " لا يلزم المكري بأداء أي تعويض للمكتري مقابل الإفراغ في الحالات الآتية:

1.       إذا لم يؤد المكتري الوجيبة الكرائية داخل أجل خمسة عشر يوما من تاريخ توصله بالإنذار، وكان مجموع ما بذمته على الأقل ثلاثة أشهر من الكراء؛

2.       إذا أحدث المكتري تغييرا بالمحل دون موافقة المكري بشكل يضر بالبناية ويؤثر على سلامة البناء أو يرفع من تحملاته، ما عدا إذا عبر المكتري عن نيته في إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه داخل الأجل الممنوح له في الإنذار، على أن تتم الأشغال من أجل ذلك، في جميع الأحوال، داخل أجل لا يتعدى ثلاثة أشهر؛

3.       إذا قام المكتري بتغيير نشاط أصله التجاري دون موافقة المالك، ما عدا إذا عبر المكتري عن نيته في إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه داخل الأجل الممنوح له، على أن يتم هذا الارجاع، في جميع الأحوال، داخل أجل لا يتعدى ثلاثة أشهر؛

4.       إذا كان المحل آيلا للسقوط، ما لم يثبت المكتري مسؤولية المكري في عدم القيام بأعمال الصيانة الملزم بها اتفاقا أو قانونا رغم إنذاره بذلك؛

5.       إذا هلك المحل موضوع الكراء بفعل المكتري أو بسبب قوة قاهرة أو حادث فجائي؛

[10] بخلاف القانون رقم 67.12 المنظم لكراء المحلات السكينة والمهنية الذي ميز بين حلات إنهاء عقد الكراء الذي تستلزم توجيه إنذار قبلي والتي لا تقتضي توجيه هذا الإنذار، راجع المادتين 44 و56 من قانون 67.12.

[11] باستثناء الفسخ الذي يمارس أمام القضاء الاستعجالي وفق شروط وضوابط نظمتها المادة 33 من قانون الكراء التجاري رقم 49.16.

[12] الامر الذي ذهب إليه أحد البحثين عندما أكد على أن " المادة 26 تتحدث عن أجل الإنذار بالإفراغ وليس عن أجلين أحدهما لإثبات سبب الإنذار وأجل ثاني متعلق بالإفراغ. فأجل 15 يوما مثلا يمنح للمكتري حسب المادة المذكورة إذا كان طلب الافراغ مبنيا على عدم أداء واجبات الكراء أو على كون المجل ايلا للسقوط."

ويضيف نفس الباحث أن " عبارة الواردة في المادة 26 تفيد أن واقعة التماطل لازالت لم تتحقق بعد، وأن أجل 15 يوم الذي يجب أن يتم النص عليه في الإنذار بالإفراغ هو في نفس الوقت أجل للأداء والافراغ...".

محمد السلكي، الافراغ بسبب وضعية البناء في ضوء قانون الكراء التجاري رقم 49.16، المطبعة والوراقة الوطنية-مراكش، الطبعة الأولى 2018، ص: 163.

[13] في ذات التوجه يقول الأستاذ بونجة " و إذا ما سلمنا بمصادفة الاتجاه القضائي القائل بضرورة توجيه إنذارين في حالة انهاء عقد الكراء للتماطل للصواب، انطلاقا من أن المادة 26 من القانون 49.16 توجب ذلك، ودون الاخذ بعين الاعتبار لمقتضيات المادة 8 من نفس القانون، فإن منطق هذا التوجه نفسه سيفرض علينا القبول بتوجيه انذار مدته ثلاثة أشهر للإفراغ زيادة على إنذار اخر مدته ثلاثة أشهر أخرى إذا تعلق بالإفراغ بسبب إحداث المكتري تغييرا بالمحل دون موافقة المكري ونفس الشيء بسبب قيام المكتري بتغيير نشاط أصله التجاري دون موافقة المكري، لنكون بذلك أمام مقتضيات ظهير 1955 بمسمى جديد وهو 49.16 ليس إلا".

مصطفى بونجة، مساطر الافراغ والتعويض الخاصة بالمحلات التجارية وفقا للقانون 49.16، دراسة تطبيقية في ضوء القانون 49.16 والقرارات الصادرة في الموضوع، مطبعة الأمنية-الرباط، الطبعة الأولى 2020-2021، ص:146.

[14] هذا ضرب من العبث إذا كان الإنذار وفق هذه الحالات يستوجب من المكتري انتظار ستة أشهر قبل ممارسة دعوى المصادقة.

[15] جاء في أمر قضائي عدد 693 صادر عن المحكمة التجارية بطنجة بتاريخ 26/05/2021 في الملف عدد 627/8101/2021 أن " ...كلما تضمن عقد الكراء شرطا فاسخا وبعد توجيه إنذار بالأداء يبقى دون جدوى بعد انصرام أجل 15 يوما من تاريخ التوصل... وحيث لا يسعنا تبعا لما ذكر ألا أن نعاين تحقق الشرط الفاسخ وبإرجاع المحل للمدعين وإفراغ المدعى عليه هو ومن يقوم مقامه بإذنه..."

أمر غير منشور.

[16] على اعتبار أن قانون 49.16 جاءت قواعده لتكرس التوازن الحمائي بين مصالح المكري ومصالح المكتري، من خلال استهدفاها أساسا حماية المليكة العقارية والتجارية على السواء، وبتالي يصعب التخصيص في ظل هذا القانون أحد الأطراف بالضعيف.

[17] يمكن الاخذ بهذا الفهم بالقراءة العاطفية للنصوص، في حين أن القراءة القانونية تفرض علينا القول بتحقق المطل بانتهاء أجل 15 يوم الأولى المخصصة للأداء.

[18] قياسا على القاعدة الأصولية في المادة الجنائية التي تقضي بكون الشك يفسر لصالح المتهم.

[19]أشار له مصطفى بونجة، مرجع سابق، ص: 143.

[20] أشار له خالد أحربيل، إفراغ المكتري من المحل التجاري لعدم أداء واجبات الكراء إنذار واحد أم إنذارين، مقال منشور بسلسة قانون الاعمال والممارسة القضائية، منازعات الكراء التجاري بين القانون والاجتهاد القضائي، إشراف عمر السكتاني، عدد مزدوج 7/8، يناير 2021، ص: 133.

[21] أشار له خالد أحربيل، المرجع السابق، ص: 135.

[22] أشار له خالد أحربيل، المرجع السابق، ص: 138.

[23] أشار له محمد السلكي، المرجع السابق، ص: 163.

[24] أشار له مصطفى بونجة، مرجع سابق، ص: 142.

[25] حكم غير منشور.

في نفس التوجه، صدر عن المحكمة التجارية بالرباط حكم رقم 2850 بتاريخ 23/06/2021 في الملف عدد 1671/8207/2021 والذي جاء فيه " وحيث إنه بخصوص طلب الافراغ، تبين من الاطلاع على الإنذار أعلاه أنه مستوف لجميع الشروط الشكلية المتطلبة قانونا بمقتضى المادتين 8 و26 من تسبيب وتضمين الاجل 15 يوما قصد الأداء، وفي ظل ثبوت التماطل في حق المدعى عليه، يبقى طلب فسخ عقد والافراغ مبررين ويتعين الاستجابة لهما " حكم غير منشور.

[26] قرار منشور بمجلة نشرة قرارات محكمة النقض، الغرفة التجارية، العدد 47، ص: 135.

[27] قرار غير منشور.