أنواع الدعاوى العقارية - ذ/ عبد اللطيف اكدي

أنواع الدعاوى العقارية - ذ/ عبد اللطيف اكدي - مجلة الباحث

ذ/ عبد اللطيف اكدي باحث بسلك الدكتوراه – جامعة عبد المالك السعدي - طنجة

أنواع الدعاوى العقارية

– دعوى طرد محتل بدون سند قانوني نموذجا –

توطئة:
مما لاشك فيه أن العقد هو تلك الرابطة القانونية بين شخصين أو أكثر، وأن المشرع المغربي نجده قد حدا حذو العديد من التشريعات المقارنة فيما يتعلق بعدم إعطاء تعريف للعقد، إذ نجده لم يعمل على تحديد تعريف للعقد وإنما اكتفى بتحديد أركانه وشروطه وذلك من خلال الباب الأول من قانون الالتزامات والعقود^{^[1]}، ونجد أن المشرع المدني الفرنسي عمل على تعريف العقد في مادته 1101 من القانون المدني الفرنسي بأنه " اتفاق يلتزم بمقتضاه ، شخص أو أكثر نحو شخص أو أكثر بإعطاء شيء أو القيام بعمل أو الامتناع عنه "، ويقوم قانون العقود على العبارات اللاتينية والتي ما مفادها أن العقد هو شريعة المتعاقدين وإذا ما تم الإخلال بالعقد فإن القانون يقدم ما يعرف بالتدابير القضائية للتعامل مع ذلك، ونجد أنه تكون العقود أحيانا مكتوبة والتي تعمل على تحديد وبتفصيل ووضوح ما تم الاتفاق عليه، مثلما هو الحال بالنسبة لعقد البيع والهبة والمقايضة والملكية والشركة والقرض ...الخ، إلا أن النسبة الغالبة من العقود تكون شفوية مثلما هو الحال عند شراء كتاب أو فنجان من القهوة ... الخ.
والعقد عند الفقيه السنهوري هو توافق إرادتين على إحداث أثر قانوني سواء كان هذا الأثر هو إنشاء التزام أو نقله أو تعديله أو إنهائه وعند الفقيه مأمون الكزبري هو " توافق إرادتين أو أكثر على إنشاء التزام أو تعديله أو نقله "^{^[2]}.
ويعتبر عقد الكراء من العقود التي حظيت باهتمام تشريعي كبير منقطع النظير، بالنظر لأهميته الاقتصادية والاجتماعية ولارتباطه بفئة واسعة من المواطنين، الذين أعوزتهم الوسائل المادية الكافية سواء للحصول على سكن لائق أو محل مناسب لمزاولة نشاطهم سواء التجاري أو الحرفي أو ما في حكمه لكسب قوتهم اليومي.
وعقد الكراء يعتبر من العقود الذي بموجبه يمنح أحد الطرفين للآخر، الانتفاع بمال منقول أو عقار خلال مدة معينة، بمقابل يلتزم الطرف الثاني بالدفع لقيمته المادية أو غير المادية حسب صك الالتزام الرابط بينهما، وأكد المشرع المغربي في حالة عدم التزام الطرف المكتري للوفاء بالتزاماته تجاه الطرف المكري بعدما يسلك هذا الأخير لجميع الإجراءات المسطرية الكفيلة بمقاضات الطرف المكتري قصد إخلائه للعين المكتراة أو المستعملة من طرفه، الأمر الذي يجعل المكتري يوجد فيما يسمى بالاحتلال بدون سند قانوني للعين المكتراة، والاحتلال هو وضع اليد من دون موجب مشروع وقانوني على العقار.
ونجد أن بعض التشريعات العربية – مصر و لبنان و سوريا – تنعث الاحتلال بالغصب بحيث أكدت على أنه كل اعتداء أو إكراه مادي أو معنوي من الغير بقصد سلب الحيازة من صاحبها، والاحتلال بصفة عامة ما هو إلا صورة من صور الاعتداء على الحقوق المترتبة لصاحب الملكية العقارية الثابتة^{^[3]}، والشخص المحتل هو كل شخص يضعه ويصنفه القانون ضمن خانة المغتصب لحق الملكية بدون سند قانوني وبدون رضى صاحبها الأمر الذي سيحدث لا محالة ضررا لصاحب الحق.

[1] - ظهير شريف 09 رمضان 1331 موافق ل 13 غشت 1913 كما تم تتميمه وتعديله.
[2] - مامون الكزبري ، نظرية الالتزامات والعقود في ضوء قانون الالتزامات والعقود المغربي ، الجزء الأول: مصادر الالتزامات، مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء 1968، ص: 30.
[3] - مدونة الأستاذ عبد العزيز أبو عجاج مدونة قانونية مصرية يشرف على تحريرها الأستاذ عبد العزيز أبو عجاج المحامي: موقع abdelazizagag .blogspot.com/2014/09/blog-post_63.html?m=1